深圳楼市：西乡片区未来发展如何？这篇文章为你深度分析

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问：谢谢昨晚对红树湾及红树西岸的的答复！那么选择深圳湾地区的鸿威海怡湾、三湘海尚的投资价值？谢谢

答：鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型，近日有传闻旁边的医院不建了。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。 三湘海尚，2.0深圳湾最低密度产品，这一轮的领涨盘。 对于深圳的豪宅总结： 1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺； 2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾； 3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。 4.从度假安逸海边豪宅，学区豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。

问：十三大大你好，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住的话值得入手嘛？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值580左右，贷款210，手中现金250左右，家庭税后年收入100起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆罗湖上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？89平这套2820年11月就满5年，什么时间点出手比较好？

答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。 建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位。

问：十三老师好，龙华壹成中心怎么样？投资合适吗？怎么看待那个片区?谢谢。

答：壹城中心 一大片啊一大片，跟种庄稼似的，连绵不断的一大片 （散文写得不好，见谅） 壹城中心的问题有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，各期距离地铁都挺远的，对于郊区刚需盘的定位而言，地铁至为关键，4号线已经挤出翔了，下来还要走近半小时才能到家，这可是五六百万的房子，怎么好像还不如住光明的地铁盘来得方便 三、同样单价，在龙华更好地段的选择很多，竞品对手数不胜数，同样的价格可以买上塘甚至红山，为什么要买龙华老城区，学校还不好

问：十三老师，请问从长远来看，北上深房价会一直涨下去嘛？深圳房价的天花板能看到多少呢？

答：从长远来看，北上深房价当然会一直涨，因为通货膨胀一直在继续啊。 深圳房价的天花板，明年中旬短期到顶，长线则没有顶。 不出意外，深圳未来会是全中国房价最高的城市。

问：小白一枚，请见谅。请问深业中城打新需要全款吗？只是想摸个奖马上转手。

答：果然是小白。 1、打新从来不需要全款，交认筹金就可以了，深业中城的认筹金据说已到500万。 2、深圳限售三年，摸完奖要交首付的，交完首付要等两年左右交房的，交完房要等房产证的，拿到房产证满三年才能交易的，粗算一下六年过去了。 摸个奖就转手，想什么呢?先准备出首付和六年的月供再说。

问：您好！请问西乡片区您怎么看？深圳后续的发展会汇集西乡片区吗？中粮锦云这个盘是否推荐？ 西乡和碧海您更推荐哪个片区？ 主要是考虑自住，也考虑增值空间。

答：你好，这2个板块以前分析过： 碧海： 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变； 西乡： 西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势； 所以从投资角度碧海>西乡 中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的。 地铁开通肯定会有涨幅，后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。

问：请教大师，430万纯投资，是选金地上塘道两房还是沙井海岸城项目？二手房可以马上出租（目前金地上塘道小两房大概均价6.5万左右），而沙井海岸城项目属新房（前几年没收入，最多是入伙后几年才能出售，且听说带深外学位），大师的建议如何？目前家庭只有一个名额了，纯投资的。至少持有5-8年吧，中期投资。麻烦大师分析，谢谢！

答：长期持有建议入手沙井，利好更多

问：请问十三，我这样计算对不对，今年初在龙岗买了一套房，总价410w，首付+各种杂费税费合计130w，贷款287w，每月还款1.6w（等额本息）。 如果我在三年后卖掉此房，我的直接成本是130+1.6*12月*3年=187.6w，剩余未还款本金274w，那么我必须卖187.6+274=461.6w才能保本，否则就亏本，请问我这样计算对不对？请指正，谢谢。

答：租金收益没有算进去，如果再锱铢必较点，首付和利息每个月放银行的理财收入也要算进去，机会成本也是一种成本。

问：您好，请问龙岗的远洋新天地这个盘如何？ 17年的时候因为没有名额就买了一套公寓，现在房价也没变化，在想继续持有还是置换套现呢？

答：有名额的话，能及早置换成住宅会比较好，公寓的税费让你涨也爽，不涨更不爽。

问：十三老师，请问下我深圳有三套房子，华强北的玮鹏花园三房，莲塘的聚福花园73平两房，南油生活B区的37平老破小，现在杠杆很高，考虑要不要出手把莲塘的两房卖掉，莲塘什么时候卖合适呢，多谢

答：莲塘和南油都应该出掉，这两套都不值得长持。 年后出手卖房置换吧，一是等等西部这波涨幅能不能传导过来一些，二是开春也能卖个好点的价钱。 莲塘的地铁溢价已基本到位了，不必等到开通再出手。

问：老师好，我是新疆五线城市的公务员，年初筹资50万左右首付，够得大亚湾公园上城的房子，投资兼自助，有不少人说，大亚湾的房子是个坑，目前有人协议收购成本价，收购大亚湾上城的房子，那么我是协议卖掉先把资金收回来，再投资其他地方的房产还是五年以后再出手，因为资金有限，贷款年限也低，只有15年，所以，在其他二三线城市，投资房产也比较难，或者把大亚湾房子协议出手，再在广州增城或东莞或珠海购入房子，这样合适吗？目前不知如何是好?

答：如果有自住性质就先留着吧，这个盘配套还不错，北方人自住的不少，就算原价卖了，也损失了利息和契税，再说50万资金也没有太好的去处。

问：老师您好，本人来深15年，在鼎太风华一套78平米小两房，带南山实验的学位（满五唯一，市值850，但抵押贷款，现欠贷款350），没有能力置换同小区更大的房，现在情况是手里有现金300，自己想回长沙买房，孩子回去读书，然后卖掉鼎太的房子，再在深圳买一个400-500万左右的新房（5成首付），等12年后孩子读完高中，再回来深圳。我想咨询老师您两个问题：1、如果不回长沙，又想让孩子住的宽敞一些，也能去个稍微好一点的学校，有什么可推荐的区域和楼盘？2、如果决定回长沙，卖掉鼎太的房子换一个远一点的新房对不对？如果要换，买那个区域的比较合适？谢谢您！

答：您好，从教育和未来房产升值的角度，都不建议回长沙。 我建议小朋友尽可能多在深圳长大，大城市对价值观、世界观的养成，眼界比学习成绩更重要。 综合考虑可以关注龙华上塘 红山板块，宝安的沙井板块，福田的保税区。 新盘可以关注海岸城。 二手房关注 朗庭豪园，丽港湾，金地上塘道，潜龙曼海宁

问：十三老师，您好。有朋友推荐我多逛十三房，学习关于房产的价值资讯。我打算买入红山上塘片区的两房或者三房，首付200万以内首房首贷，水榭春天123期、华业玫瑰、中航天逸、星河传奇、曼海宁、和平里、港铁天颂等周边楼盘都在我的考虑范围内，最近5年内没有小孩上学的打算，可以接受买住分离，请问以上楼盘未来5年收益获取的排行，或者有其他区域的楼盘推荐。另一个是龙华实验学校未来有没有潜力成长为优质学校，从而拉升整个片区的学位价值，想咨询您的意见，谢谢。

答：你的朋友很有眼光。 红山上塘没有问题，可以买，近期还有补涨的潜力。 至于涨幅排序，对不起这个问题超出了我的能力范畴。 其他区域当然有，但星球不荐盘。 至于龙华实验，没看出有成为优质学校的潜力。

问：十三老师求解，为什么这么多人黑龙中呢？仿佛龙中也是惠州一样，恨不能黑到避而远之……龙中的次新真的不能碰嘛？

答：龙中这个地方，真是很神奇，配套齐全，界面干净，全是次新刚需三房，居住舒适度高，价格还便宜，在龙中住久的人都爱死了这个地方。 龙中全是优点，只有一个缺点就是不涨。 为啥不涨，一是供应量大，二是距市区太远自身产业薄弱，三是同质化产品太多，四是东部无概念。 那龙中能买吗?我觉得可以，投资泡沫会掩盖很多真相，包括房子的真实价值，但泡沫散尽之后，房子会回归居住的本质，而龙中就是用来住的。

问：您好，目前在新安有一套一居室没有贷款，唯一住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住首选桃源村，投资首选广兴源。 碧海可以的，不偏，潜力不差。但不如宝中。 还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

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作者/来源：深圳十三房说楼

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