房地产市场已进入下行通道 而且这种趋势是不可逆的！

作为一个十多年的房地产老兵，从事过房地产的多个条线业务，现已离开该行业，本来不想再写房地产相关的文章，但看到一些所谓房地产教授专家的言论，让我不得不对房地产说点什么。

北大教授徐远说：中国房价是约束条件下的极度理性，保守、客观、毫无泡沫可言，是理性的上涨，符合一般的规律。

经济学者马光远针对“房价这么高，我收入那么低，肯定有泡沫”，直言说要考虑是否自己的收入出了问题，房价高不高要看城市吸引力。

关于房价是否高低、有无泡沫，仁者见仁、智者见智，一直是老百姓关心、关注和热议的话题。

但我想说的是，作为一些专家教授学者，一定要从社会整体、从作为一个公共知识分子的良知去表达观点，而不是代表某些利益集团去片面的胡说八道、误导别人，这样对社会、对广大老百姓是极其不负责任的！如果知识分子都失去了良知，被利益冲昏了头脑，唯利是图，那中华民族的脊梁何在？！

01 房价最终有哪些因素决定？

在谈房价高不高之前，先搞清楚房价到底有哪些因素决定的？

从成本的角度，这是房企制定房价的基础。本人在房地产公司负责投资拿地多年，在拿地之前都会进行项目测算。一般房地产的成本由四大部分构成：土地成本+建安成本+三项费用+各种税费。

土地成本主要是土地出让金，不同的区域地价不一样，一般越是大城市、越是大城市的核心地段、越是容积率低的高端楼盘，其楼面地价越高；

建安成本这个比较确定，一般在2000-3000元左右，一线与三四线城市的差别有限，不像楼面地价城市之间差异巨大；

三项费用包括管理费用、营销费用和财务费用三项，这个主要看房企的管理水平和融资能力，一般这三项在销售收入的比重不超过5%，一般大房企的规模效应带来的融资成本和营销费用较低，而小房企、小项目的三项费用所占比重较高；

各种税费包括土地增值税、企业所得税、土地使用税、印花税、各种报批报建行政性费用等，一般占总成本的比例在15-25%。

土地成本+各种税费为ZF所得，不同区域其浮动比较大，尤其是楼面地价，背后的原因大家都懂的，而建安成本和三项费用相对浮动较小，则有开发商来控制。所以不同区域房地产成本最大的差异就是楼面地价（土地出让金）的差异。

从投资收益的角度，这也是投资客为什么要买房投资的动机。一般来讲，房子的收益有两部分，一是房子出租的租金收益；二是房子作为资产的增值收益。房子的租金收益非常有限，很多炒房团投资房地产更看重的是房子的资产增值收益，相对来讲，一二线城市的资产增值空间预期较大。

从市场供需平衡角度，这是最终市场价格的呈现。经济学告诉我们，所有市场价格都是供需双方达到均衡的一种价格，房子也不例外。房子的供应量主要受地方ZF的土地供应量决定，而需求端，一个是刚需买房自住人群，另一个是投资客，刚需人群主要看每个城市的人口是净流入的还是净流出的，而投资客增加还是要看国家的金融政策，尤其是货币供应量的增加，房子具有天然的金融属性，不得不说是抵御通货膨胀的一种硬资产。所以，关于房价，在行业内有句说法：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

所以说，房价是由多个因素决定的，土地的有限供给和招拍挂方式推高了土地出让金（房子的成本），而数十年货币的超发让更多投资客为了对冲贬值或牟利而去大量购入房产，城镇化带来的人口流入又增加了房子的大量刚性需求。这就是近二十年来房价一轮又一轮被推高的背后原因。

02 房价到底高不高、有没有泡沫？

一波接着一波，这二十年来，很多城市房价增长了数十倍，社会几乎到了全民炒房的地步，很多人提前预支了未来二三十年的收入成为了房奴，房子问题已经对我们的社会生活和经济发展带来了极大的影响，现在是谈房色变，到底现在房子价格高不高？有没有泡沫？

所谓泡沫，就是房价增长过快并持续膨胀而脱离了它的实际价值或超出了大部人的购买能力，并伴随着投机交易极为活跃的经济现象。

我国房价高不高？只有比较才能谈高与不高，只有比较才能看得出高与不高；房价有无泡沫，只要看是否超出了大部分人的购买能力，如果少部分人持有大部分房子，并且这些房子空置率很高、流动性很差，那这个房价就只能是有价无市，这就有泡沫！

下面我们来看看，我国各大城市的房价收入比，房价收入比能简单反映一个地区的房价与收入的情况，衡量当前地区的收入水平以及房价水平。

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，比较通行的说法认为，房价收入比在6倍左右为合理比值。

2019年，深圳房价收入比达到了35.9，厦门达到33.21，北京达到31.23，三亚达到29.62，这意味着在这些城市里生活的人们，按平均收入水平算，要花整整30多年才能买到一套房，而且还是不吃不喝不花销的情况下。如果整个人生从25岁的时候开始存钱买房，等房子完全属于你的时候都已经60岁了，而如今更多的买房者是采取贷款买房，再加上30多年的利息，房价整整又翻了一倍，那你的一生简直就是为房子而活了。

接下来，我们再看看国内主要城市与国际上的大城市在房价收入比的对比。

从图中明显看到，国内主要城市的房价收入比明显高于国际主要城市，甚至高出几倍，作为全球前三大城市的纽约、东京和伦敦，它们的房价收入比也仅有7.9、9.0和6.9，远低于我国的前三大城市上海、北京、深圳的26.1、31.2和35.9。

没有比较就没有伤害，通过对比，明眼人都能看出，房价远远超出了大部分人的购买和承受能力，我们的房价不是高了，是太高了！我们的房地产不是没有泡沫，而是泡沫太大了！

就像网上流传过一张中国买房痛苦指数地图一样，以80平方米、3成首付、不吃不喝来进行计算，你知道攒够买一套房首付需要多少年吗？

图中以数字地图形式形象说明了买房攒够首付的年限，对比各地的工资水平，一派凄凉。按照图中数据，包括香港、澳门、北上广深等一线城市是痛苦程度最高的“红色”警告区域，北京首付居然需要13年。然而这还是2014年的数据，已经时隔六年，经历了2015年的股灾、2016年房地产暴涨、2017年以来的调控以及2020年的新冠疫情，人们买房的痛苦指数又会发生哪些变化？

03 高房价给社会经济带来了哪些危害？

1996年中国居民杠杆率（负债与收入之比）为3%，2008年达到18%，到2017年底，中国居民杠杆率超过56%，甚至超过了部分发达国家，居民负债总额达到37.6万亿元，贷款余额超过20万亿。

我国家庭近80%的钱都用来买房，数据显示，中国有4亿是贷款买房的，成为了真正的房奴。

这也是目前经济受新冠疫情影响，ZF想通过扩大内需来刺激经济增长而无法实现的背后原因。试想，4亿房奴背后可能是4亿个家庭，他们未来二三十年的收入都提前透支了，每月不吃不喝、风雨无阻都要还贷，他们还敢去任意消费吗？何况每个人头上还有其他三座大山压着，子女教育、大病医疗、未来养老这些都需要自己去解决，这些弦一直都在绷着，普通老百姓谁还敢去消费！

不仅不敢消费，就连结婚生子都逐渐受到影响。自2016年二胎政策开放以后，并没有迎来生娃大潮，依然保持着“低生育率，低结婚率”的社会局面，甚至还有夫妻过起了丁克家庭的模式。据统计，我国丁克家庭已经有60余万，而且每年还在以10万+的速度在增加。

如果之前大家对房地产的危害还比较模糊，但2019年中美贸易战，让全国人民看清了房地产给经济社会发展带来的抑制作用之大。

美国为了遏制我国的发展，通过对我国高科技企业断供、卡脖等不齿手段，能够让企业迅速休克。这也让我们看清楚国与国之间的竞争，不是钢筋洪凝土的竞争，而是高科技核心技术的竞争。只有通过技术创新，掌握核心科技，才能不受其他国家的遏制和宰割。

但这二十多年房地产的发展，就像是一个巨大的漩涡，把全社会的优秀人才、资金、资源都吸引过去，搞实业不如搞房地产，投资技术研发不如投资几套房，以至于这几年上市公司每到年底亏损，直接卖套房就能扭亏为盈、保住壳。试问，如此现象谁还愿意去搞实业？谁还愿意冒着风险去搞研发创新？那中国的未来又能在哪里？

高房价已让我们的青春变成低值易耗品；

高房价已让我们老百姓不敢消费、没有幸福感；

高房价已让我们的实体经济成为鸡肋；

高房价已让我们的科技创新成为空谈。

04 房地产还有“后浪”吗？

高房价对国家社会经济发展和人们对美好生活的向往带来诸多不利影响，随着国家“房住不炒”、“不拿房地产作为经济短刺激手段”等定位，遏制高房价已逐渐得到全社会的认同，那房地产还有“后浪”吗？

下面围绕影响房地产的人口、土地、政策等多个角度，从中国城镇化水平、人口结构老龄化、人均住宅面积、农村集体用地入市、“房住不炒”定位、房地产长效机制、试行的“新加坡”模式等七个方面进行分析。

中国城镇化水平

据统计，2019年末全国大陆总人口140005万人，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为60.60%，比上年末提高1.02个百分点。户籍人口城镇化率为44.38%，比上年末提高1.01个百分点。

我国城镇化率已经达到60%以上，一线城市基本上已经达到了80-90%以上，二线城市也在70-80%左右，仅剩一些三四线城市城镇率还需提升。

而发达国家的城镇化率在70-75%之间，基本上就达到了水平线，后续增长就非常缓慢。2019年，我国城镇化率超过60%，如果按发达国家城镇化率比较，我国还有10-15%的增长空间。但考虑到我国是一个传统农业大国，农村人口众多，不可能在短期内实现，需要一代甚至几代人的努力，可能城镇化率会在不到70%的时候，已经增长非常缓慢了。

所以，未来通过城镇化让农民进城来拉动房地产的需求会逐渐减弱。

人口结构老龄化

2019年我国60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%，65周岁及以上人口17603万人，占总人口的12.6%。从目前的趋势来看，未来中国老龄化速度会以较高斜率上升，“十四五”期间中国或进入中度老龄化社会，2030年之后65岁及以上人口占总人口的比重或超过20%，届时中国将进入重度老龄化社会。

同时，我国人口出生率已连续几年在减少。2019年，我国出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰；死亡人口998万人，人口死亡率为7.14‰；人口自然增长率为3.34‰。

与此同时，我国流动人口从2014年开始在逐年减少。2019年，全国人户分离人口（即居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口）2.80亿人，比上年末减少613万人；其中流动人口2.36亿人，比上年末减少515万人。

刚性需求和改善性需求是房地产市场最主要购买群体，他们一般在20岁-49岁之间，其中20岁-34岁人群是购买首套房的主要人群，35岁-49岁人群是改善型住房的主要购买人群。而我国20-49岁主力购房人群在2013年已出现拐点。

人均住房面积

据统计，2016年我国人均居住面积是36.6平方米，在农村，土地会相对较多而人口较少，农村人均住宅面积达到了45.8平方米。2018年，人均住宅面积达到了37.8平方米。而到了2019年，我国人均居住面积达到了40.8平方米。人均住宅40平米，这是一个什么概念，换算下来，其实每个家庭都有1.1套房，甚至更多，这其中还包括了农村住户，要是单算城市人口，这个数据更是让人难以接受。

与此同时，国际发达国家（或地区）人均居住面积超过40平方米的也是少之又少，香港人均居住面积只有15平方米左右，而地广人稀的俄罗斯也只有20多平方米，甚至发达国家如英国、日本、意大利、新加坡等也只在30-35平方米之间。

我国与之相比，人均居住面积已经远远超出了这些发达国家，而且2019年，全国房屋新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%，其中住宅新开工面积16.7亿平方米，同比增长9.2%；全国房屋正在施工面积89.4亿平方米，同比增长8.7%，其中住宅施工面积为62.8亿平方米，同比增长10.1%。如果把这正在施工的62.8亿平方米，平均分给7.7亿城镇人口（14亿*60%城镇化率），人均又增加8.2平方米，多么可怕的数据！

2018年恒大研究院由任泽平牵头发布一份名为《中国住房存量大测算》研究报告显示，我国城市居民住房自有率69.8%且呈下降趋势、租房比重25.8%且呈上升趋势。而我国城市房产自有率在2015年的时候是83.43%。从83.43%到69.8%，很显然，城市商品房的自住率在下降，租房的比例在上升，原本很多用来自住的房子被用来租了，但是房产的总量是在显著上升的，也就是说，我国的居住房屋其实从2015年就已经开始过剩了。

与此同时，城镇家庭住房拥有的不平衡程度更加严重，最低20%城镇家庭仅拥有约6%住房面积，而最高20%家庭户拥有约40%或更多的住房面积。

农村集体建设用地入市

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议，表决通过了关于修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》。

在集体经营性建设用地入市方面，新修改的《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。删除了原来《土地管理法》第43条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修改的最大的亮点。

由于土地市场的区域性、不可移动性及供给的不确定性等因素，市场需求端很大程度上受供应端引导，因此集体建设用地入市对房地产市场最直接的影响，即从供给端土地市场开始；间接影响主要源于集体经营性建设用地入市改变了原有土地增值收益分配格局，削减了土地财政收入，打破了原有国有土地的土地财政体系；促进房地产税等相关配套税收政策及金融政策的出台，从而间接影响房地产市场。

土地作为房地产的发动机，集体土地入市，不再“必须国有”，没有中间商赚差价，不仅工业商业类土地成本有望降低，而且在市场驱动之下，供给有望井喷。对于广大实体企业而言，这是显而易见的利好；但对于厂房和写字楼等商业类投资者，则是巨大利空。

从目前试点政策的内容来看，集体经营性建设用地严禁进行商品住宅的开发，即便是进行非住宅开发，也对商改住政策进行了严格限制。

“房住不炒”定位

十八大以来，关于住房的定位逐渐回到以居住属性为核心。2016年12月，习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出，“要准确把握住房的居住属性”;2017年2月，习近平总书记在中央财经领导小组第十五次会议时指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位;2017年10月，党的十八大报告系统性地提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。党中央对新时代住房制度的设计思路已经确立：那就是坚持“房住不炒”定位。

2019年7月30日，中央政治局会议给楼市明确定调：不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2019年7月31日央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时明确提出，房地产行业占用信贷资源依然较多，下一步要严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

2019年8月9日，中国人民银行发布2019年第二季度货币政策执行报告里，房地产又再次被提起，并强调了不将房地产作为短期刺激经济的手段。按照“因城施策的”基本原则，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2020年2月以来，为了缓解新冠肺炎疫情带来的冲击，多地发布了稳定房地产行业发展的措施，其中一些政策在发布当天或几天之内就被当地政府撤回，形成了“政策一日游”的奇观。4月23日，江苏淮安被媒体报道取消了外地人购房所需的1年及以上个税或社保证明，但转天又被曝出购房政策并未放松，仍旧执行之前限购政策。这是自2月底河南驻马店出台“救市17条”被河南省委省政府约谈后，60多天里第十个“一日游”的政策。

2020年5月10日，央行发布《2020年第一季度中国货币政策执行报告》。即便是面临新冠疫情的冲击，经济面临下行压力的情况下，央行再次强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

由此可见，国家对“房住不炒”定位保持了足够的定力和长期性，随着对房地产的调控政策持续和对流入房地产的资金加强监管和限制，“房住不炒”定位逐渐让房子回归到居住的属性，而其投资的属性逐渐被抑制和淡化。

房地产长效机制

2016年12月召开的中央经济工作会议上强调，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

近年来，房地产长效机制一直被提及，房地产长效机制到底包括哪些？

本人认为，主要包括建立不动产统一登记制度、加快推进房地产税、完善租售同权、土地制度改革等。

不动产统一登记制度，是2013年提出的。2014年确定开始实施统一登记制度。2015年下半年，信息平台开始在各地上线试运行。在2015年底之前整合了不动产机构。2016年开始整合不动产登记数据，着手建库工作，在全国范围内开始开展统一登记制度。2017年完成全国的不动产登记信息平台建设，2018年全面形成不动产登记管理的体系，并且在全国范围内投入使用。

加快推进房地产税。房产税喊了那么多年，迟迟没能出台，原因很复杂，其中一个主要原因就是房产税是一个系统工程，需要多个税种配套出台，一方面要对多套房的持有者增加税赋，另一方面要对持有一套房的家庭实行个税前扣减房贷。所以，房产税的出台，不仅起到税收调节贫富差距作用，而且能够增加房产持有者的持有成本，当投机者的持有成本足够大、房产实现的投资收益无法覆盖成本时，房地产投机行为自然就越来越少。如果房产税配上目前限制交易政策，足以让投机者却步，投机行为减弱，房地产的金融属性会大大降低。金融属性一旦降低，击鼓传花的游戏就会玩不下去，那时房价还会这么坚挺吗？所以，房产税就像悬在房地产头上的达摩克里斯之剑，对房地产的炒房投资行为有很好的抑制作用。

所谓租售同权，就是租房与买房居民享有同等的权利和待遇。租售同权的核心目的是剥离与住房挂钩的很多资源，其他资源自有其他资源配置方式，不需要也不能用房产来配置。租售同权一定会推广，且未来政府会出台配套政策，诸如租赁管理政策。目前德国有完善的租赁管理政策，根据住房所在片区（位置）、配套、房子质量和新旧等因素，对租金给予指导价区间。目前国内住房租赁市场很混乱，出台租赁管理办法是大势所趋。

试行的“新加坡”模式

我前段时间写过一篇文章《未来的“新加坡模式”：居者有其屋，将逐渐照进现实》。里面介绍了我国的房地产管理模式，逐步向“新加坡模式”转变。

2018年，深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，发展以下几类住房：

一是市场商品住房，占住房供应总量的 40%左右，以普通商品住房为主。

二是人才住房，占住房供应总量的 20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，建筑面积以小于 90 平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的 60%左右。

三是安居型商品房，占住房供应总量20%左右，建筑面积以小于 70 平方米为主，租金、 售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的 50%左右。

四是公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积 以 30—60 平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的 30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的 10%。

其实，上述深圳的住房供应与保障体系，就是“新加坡模式”在我国的试行。

何谓“新加坡模式”？

1965年新加坡建国初期，当时李光耀提出“让居者有其屋”，鼓励人民拥有自己的住房。新加坡政府单独成立一个专管的机构叫建屋发展局，把新加坡的房地产模式分成二元结构——一种政府所有权的房子叫祖屋，公民可以居住99年；还有一种商品房叫私宅。

两个市场同时运行，大概经过30年，到1995年新加坡的自有住房率已超过90%，有80%以上的公民住进了政府祖屋。祖屋就是所有权归政府，购买祖屋的人可以居住99年，也可以买卖，但是必须符合条件和规定。

这个政策的实施，充分保障了新加坡这么小的地方，拥有那么多人口的同时，还能让居者有其屋。组屋为主、私宅为辅的二元结构为其奠定了基础，祖屋占到整个住宅市场73%的份额，私宅占到26%的份额，祖屋满足社会70%-80%的需求。

当经济形势好转，居民赚到钱了，个人可以去买私宅，但是必须要退出祖屋；如果有一天经济不景气，人们必须卖掉私宅还款，个人还可以再去申购祖屋，保证在经济恶化情况下还有住的情况，这一定程度上起到国家经济发展和个人生存的缓冲垫。

祖屋是政府主导的公共住宅系统，它的产品是多层次的，以充分保障社会的中低层的住宅需求。有一室、两室、三室，也有更大一点的，还有专门为老年人设计的小型公寓祖屋。年龄大了可以把面积大的祖屋卖掉换成面积小的祖屋，每个人只有一套保障居住。

经过以上七个方面的综合分析，我们可以得出一个明确判断：房地产市场已进入下行通道，而且这种趋势是不可逆的！

05 我们现在要不要买房？

2019年，我国人均住房面积已超过40平方米，并且每年还在以20多亿平方米增量进入市场，其实，房子早已进入过剩的时代，只是大部分集中在少数人手里，现在能买得起的也还是那些少数人，该买的也基本上都买了，买不起的现在更买不起了。

目前，买房的人在快速减少，而房子却在高速增加，房子的供需剪刀差已经出现，房地产市场已进入下行通道，而且这种趋势是不可逆的！房价下跌在未来不只是心之所向，更是势之所往。

所以，目前如果再投资买房，那是风险极大的事情，不仅未来房价上涨的空间很小，而且由于房子相对其他投资品的流动性较差，尤其三四线城市，到时转手连个接盘的都没有。

如果是首套刚需，由于结婚等原因必须要买一套，建议能在一线不在二线购房、能在二线不在三线购房，而且能在核心区域（地铁、配套完善）不在边缘区域买房，因为城市轮级越高、越核心的区域，其将来越稀缺，未来抗风险能力越强。可以先买个小户型过度，等将来房价下跌了再改善。

现在的房价或许让人“高攀不起”，但总有一天，刚需可以对房子“爱理不理”。

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本文作者：魏顺兵，北京大学管理学、经济学双学士学位。亚洲民营企业战略实战咨询专家、投资银行家、品牌策划专家和创业导师。自媒体“乌卡创业说” 专栏作家，打造爆品 “五力”法则 & 非均衡超竞争战略创新体系创立者，爆品梦工厂 & 黑马战略研习社创始人、首席创新导师。