返乡置业 说说武汉的酒店式公寓
来源：箴言真语
在动笔写作武汉系列的第三篇文章时，面对创纪录的低阅读量现实，确实有放弃的念头。但考虑到还有不少武汉的业内、外朋友期待看到该系列全貌，还是咬牙坚持完成，满足朋友们的心愿吧。
为了照顾普通读者阅读感受，写作文风也尝试调整下，尽可能回避过分专业的表述，让返乡置业者直观感受相关情况，便于快速理解与决策。
01
成交均价变化行情
2015年以来，全市酒店式公寓的平均成交均价总体上一路上涨，由2015年1月底10181元/平米的均价上升到2018年7月19632元/平米价位，每平米上涨9451元，三年七个月，上涨幅度高达92.83%，年均上涨25.93%，那些在2015年初入手酒店式公寓的朋友们，夜里做梦都会乐开了花！
可惜，好景不常在，2018年8月以后，武汉市酒店式公寓的成交均价开始大幅下调，在2019年1月创下16188元/平米的阶段性低位后缓慢回升。
截止到2019年12月的最新数据，成交均价已经回升至17376元/平米的水平。从趋势判断，酒店式公寓的均价已经走出低谷，有望维持在17000元/平米上下窄幅调整。
02
成交总价变化行情
购买酒店式公寓所花费银子，对应的就是酒店式公寓套均总价这个数据。与前述的成交均价变化趋势一样，2015年1月至2018年7月，总价也是一路上涨的节奏，2015年1月底，只要花费60万元就可能买到一套酒店式公寓，而三年七个月之后，要买到一套酒店式公寓，就必须准备133万元的银子才具备条件，两倍以上的总价涨幅，60万变到133万的神奇掘金术，吃后悔药的朋友可不在少数！
还好，涨得凶，跌得更凶！短短9个月之后，套均总价从133万高位跌至78万元，缩水41.35%，这可如何是好？
还好，低位反弹的力度还是蛮大，尽管总价又经历了一次短时间较大幅度的波动，但截止到2019年12月的最新数据，总价又回到90万元的水平，并且还有继续上涨的可能。
03
单套供应面积变化情况
武汉市场酒店式公寓单套供应面积看似波动蛮激烈，但都是在50平方米这个面积段上下波动，这也符合低总价投资类产品的基本特征，有投资兴趣朋友不必拘泥于面积大小，更多考虑户型、地段、周边配套、租金价位和同类产品的出租率，综合判断，做出决策即可。
04
市场供应量变化情况
这张图的解读很简单，武汉市场的开发商对酒店式公寓的市场前景并不乐观，2015年以来，每月供应量最多尚不足200套，而2017年以来，供应量是一路下滑，走到如今每月几十套的水平，这对千万人口的省会城市而言，简直就是杯水车薪、供应少得可怜。
05
租金回收年限变化情况
既然短期内已经不具备靠价格上涨支撑投资收益的条件，那我们就考虑下不想存银行的资金，买酒店式公寓后通过收租是否划算，来决定自己的投资决策。
武汉市酒店式公寓通过租金回报方式，需要花费20年以上的时间才可能收回当年购买酒店式公寓的投入的成本。进入2019年以来，这个投资回收期维持在31年至36年之间，从趋势上看，维持在35年上下保持相对稳定是大概率事件。
06
不同单价段产品占比情况
通俗来讲，上面的图有两层含义，第一层，就是蓝色代表不同单价段产品在市场供应总量中的占比、红色代表该类产品的市场需求占比情况；第二层含义，就是市场供应和市场需求间存在供求不匹配情形。
考虑未来可能需要出售时有更多的接盘侠，能够缩短成交周期或提高售价，建议朋友们在红色柱体代表的市场需求占比前三名对应的单价段中结合供需差距的大小择优选择，即首选1.1-1.02万元/平米单价段产品，稀缺性最好，其次选择1.7-1.8万元/平米单价段产品，最后选择1.6-1.7万元/平米单价段产品。
当然了，您如果不差钱，当然是买出租收益最好的产品，投资价值更高些。
07
不同总价段产品占比情况
上图也是两层含义，与前面的单价如出一辙，在此就不再啰嗦。
从购买排序，首选50-60万元总价段产品，其次选90-100万元总价段产品，最后再考虑80-90万元总价段产品。
如果想少花点银子，可以在40-50万元总价段产品中筛选项目，稀缺性很强，将来转让时的接盘侠会多很多。
如果有钱、任性，可以考虑稀缺性也很强的100-110万元总价段产品。
08
不同面积段产品占比情况
面积段占比也有两层含义，相信聪明的读者很容易解读，无需多言。
购买建议，首选45-50平方米面积段产品，其次选40-45平方米面积段产品，最后才选55-60平方米面积段产品。
50-55平方米面积段产品市场供应太过集中，需求又相对偏弱，不建议考虑。
60-65平方米面积段产品，也存在同样现象，也不建议考虑。
结束语：总体而言，在限购条件下，“房住不炒”已经让短期炒房盈利的梦想不复存在，而将余钱放入股市又面临很多不确定性，存入银行，利率水平又太低，在住宅、普通公寓和酒店式公寓这三种产品中选择的话，首选酒店式公寓作为长期持有的投资性物业，是一种大多数家庭可以实现的投资方式。
如果您不差钱，欢迎继续跟踪本系列的第四篇（写字楼市场）和第五篇（商铺市场）文章，会有更好的选择余地。