国信证券:明源云上市在即 房地产 IT 市场新贵崛起
乐居财经讯 李礼 9月24日,国信证券发布房地产 IT 行业快评。
事项:
9 月 15 日,地产生态链数字化服务商——明源云(0909.HK)正式开启认购期,中金公司和花旗担任联席保荐人。明源云计划发行 3.742 亿股新股,其中香港发 3742.2 万股新股,国际发售 3.36782 亿股新股,另有 15%超额配股权。明源云公告称,2020 年 9 月 25 日正式港股上市交易。
国信计算机观点:
本文主要将明源云与上市公司金蝶国际和广联达,以及部分初创公司进行对比分析。明源云是中国房地产开发商的第一大软件解决方案提供商,产品是针对房地产开发的,目前在房地产领域占比领先,金地、龙湖、保利、碧桂园、中海等多数百强地产商是公司的客户。公司专注于房地产市场,产品普适性较好,贴合客户需求,实施简化。
明源云拥有 ERP 与 SaaS 量大产品线,对于本公司而言不属于替代品,收入不存在两部分此消彼长的情况。传统ERP 系统主要是针对企业内部管理需要设计的,而 SaaS 更偏向于外部链接,SaaS 开拓了之前并未涉及的地产企业外延服务,并且这些内部、外部数据可以打通传导。SaaS 服务方面,持续保持较快增长并具有较强盈利性,明源云在与初创公司的竞争中走出,依靠 ERP 传统主营稳扎稳打,SaaS 业务发展也持续向好。
评论:
明源云主要对标两个上市公司,一个是 ERP 属性的金蝶国际和地产建筑属性的广联达:
明源云的相关业务数据
明源云是中国房地产开发商的第一大软件解决方案提供商,按 2019 年的合约价值,按照沙利文统计,约占有 24.6%的市场份额。ERP 解决方案占比 25.1%,及 SaaS 产品占比 23.3%。
2019 年实现收入 12.6 亿元,过往几年复合增速 47.7%。去年年报里,ERP 服务和 SaaS 云服务占比 6:4.增速上SAAS 几乎都在翻倍。净利润增速和收入增速齐平,复合 47%,2019 年净利润为 2.3 亿元。
从产品上划分,公司分为 ERP 服务和 SaaS,从营销模式上,公司采用直销和分销,其中直销主要针对大的房企,二三线房企和 SaaS 都是渠道,通过渠道占比收入变化,大概可以看到目前公司增速主要动能贡献。
分拆 ERP:
ERP 解决方案于 2017 年、2018 年及 2019 年分别服务约 900 名、1,200 名及 1,500 名端终端集团客户。SaaS 产品分别服务约 1,600 名、2,500 名及 3,600 名终端集团客户。
这一块公司的战略是“再挖大客户的价值,小客户方面依靠渠道下沉 2-3 线城市房地产开发商”。大客户方面,公司主要在“前 100 强”(90 家)深耕;二三线客户,主要靠渠道,目前覆盖中国 27 个省份。3 月底 33 名个人持有该 69名区域渠道合作夥伴其中一名或以上的 30 或以上权益,做了一个绑定。
公司提供行业的 ERP 解决方案和 SaaS 产品,有关品可单独或与其他解决方案共同购买。凭借 ER 开放平台及 PaaS平台架构,可拓展性、连通性及与软件解决方案的整合。
分拆 SAAS:
erp 与 saas 对于本公司而言不属于替代品,收入不存在两部分此消彼长的情况。两者的差异体现为服务内容与销售方式两部分。(1)服务内容:传统 erp 系统主要是针对企业内部管理需要设计的,而 saas 更偏向于外部链接,saas开拓了之前并未涉及的地产企业外延服务,并且这些内部、外部数据可以打通传导。(2)销售方式:erp 是采用“直销+渠道”的销售模式,而 saas 采用的是渠道的销售模式,saas 目前是由子公司在做,但子公司并没有配备直销人员,所有的销售都是通过渠道,包括母公司的也属于子公司的销售渠道。
aas 的营业收入增速较快,主要包括云客、云链、云采购与云空间四部分,目前主要的收入来源于云客与云链。
云客是偏向于 2C 的服务,主要是营销案场管理和渠道风控两部分。公司云客的营业收入增速较快,主要源于收费模式及没有明显的竞争对手。云客的收费模式是基于每年客户的案场数量进行收费,客户增速具有较大潜力,公司一直深耕于房地产行业,先发优势以及不存在该细分领域明显强势的竞争对手,例如:旺小宝的部分技术处于起步阶段,贝壳、房多多目前主要是二手房市场,属于潜在竞争对手。云客是目前公司 SaaS 最大的一块收入。云客收费模式是按案场个数计算的,开一次盘就需要收费一次,客户增速具有较大的潜力。具体收费依据不同的产品合作模式计算,例如:摇号开盘这种业务就是按次数收费,渠道风控的产品就是针对案场开权限,一个案场开一个权限进行收费。saas 多是以项目公司与我们进行签约的。例如:中建三局下面有 4、5 个项目公司,每个项目公司单独签订合同,每年统计开发项目的数量进行收费。然后再附加一些别的服务的收费。
云链是基于建筑经销管理的细分领域——流程管理,案场工地的验房、交房、建房工程进度等流程管控,广联达的业务主要偏向于造价计算,已经成为战略合作伙伴,打包推进施工 saas 的服务,由于公司 VIE 架构调整,2019 年6 月才从云采购中单独划分,因此目前报表中的收入占比偏低。
云采购是指构建的供应商的交易平台,主要业务内容是信息发布和交易撮合,向大型房企推荐经认证的供应商。收入来源是收取供应商的会员费,受制于供应商数量及客户需求,目前收入占比较小。采购这块历来非标之地,所以推广起来相对其它三块困难一些。
云空间主要是提供资产管理服务,面向物业管理,包括资产情况、出租、运营管理管控等房地产后端服务,目前仍处于起步阶段。
目前公司拥有 2577 名员工,研发占比 39%,运营和产品占比 35%,销售 18%,深圳本地 37%。从目前增速看,明源云的 ERP 增速大概在 30%,SaaS 业务增速在 55%。SaaS 净利率大概在 30%以上,传统 ERP服务净利率在 16%左右。
明源云与金蝶/用友、广联达的对比
明源云与金蝶/用友以及 SAPOracle 差异。明源云和金蝶、用友等相同之处在于产品类似,都是 ERP。明源云是房地产行业的垂直 ERP 软件,金蝶,用友,SAP 等是通用级的,下游覆盖行业多。
从行业增速看,房地产行业整个软件 IT 投入增速是快于整个社会的。毕竟过往整个社会的软件增速约为 12%,全国 ERP 整个市场增速已经下降到 10%了。房地产软件支出年复合增速在 28%以上。一方面甲方有钱,另一方面房地产从设计到施工,到销售,中间的管理流程多而且成熟,所以信息化程度高。而且房地产行业和基金证券一样各家完全竞争,软件应用不是成本项,而是能带来收益的业务项。
从产品差异看,SAP Oracle 长期扎根制造业,也花了很多时间研究国内房地产行业,产品能称得上结构严谨,功能周全。但过于资深有时会陷入典型 ERP 产品限制,而且性能上没体现国内房地产行业的特色。国内金蝶、用友这两家做财务模块出身,针对房地产企业普遍分散跨区管理状态,开发有针对性的财务管控系统,扩散较快。但在实施过程中还需要一些协同。
明源云是做售楼系统和客户管理起家的,熟悉大陆房企销售运作,对方反馈它的界面简单而有针对性,需要的实施不是很多。
从用户体验看,用友目前也是房地产领域 ERP 的主要竞标方之一:
用友的架构看得出采用平台化和组件化的设计思想,有支持多操作系统和多数据库的系统平台,有提供审批流程、预警、二次开发等应用平台;有定制房地产项目管理的行业产品,用来管理层决策支持。当然财务、人力、办公等传统模块功能都是有的。成功实施案例有中海集团的项目管理、集中采购和财务模块。客户公司如果和中海业务有较大差距的话,实施过程中,预计会对客户 it 团队经验和管理水平有一定要求。
金蝶的系统以房地产成本管理为核心,并集成金蝶财务管理系统、房地产成本管理、采购仓存管理系统、人力资源管理、客户关系管理、第三方智能系统和售楼系统等。金蝶的平台比较开放,例如招投标管理、物业管理、项目管理等可以采用其它供应商的产品集成在 BOS 平台上。金蝶也在不断迭代这个架构,它的单价一直都有优势。明源云的产品是针对房地产开发的,目前在房地产领域占比很高,金地、龙湖、保利、碧桂园、中海,以前万科也都是它客户。因为做的专,所以在房地产行业普适性较好,实施很简化。房地产行业 ERP,明源云贴合客户需求,覆盖公司家数也是最高的。
明源云与旺小宝、贝壳等的对比
市场上和明源云一样做地产软件公司的还有其它一些,例如元度科技,它做移动案场管理的,也涉及渠道平台和开盘系统。官网显示除了万科之外,几乎没有房企合作案例,客户都是营销代理机构,或者中小房企。其次就是旺小宝,和明源云经历过分与合,旺小宝上线了多款产品,有 VR 看房,案场风控、精准营销等,现如今面临转型。最后好房通,主要做中介管理软件的,服务房产经纪公司和房产经纪人,有二手房数据服务、新房联动、地产金融等业务,2019 年营收 2750 万,亏损 2820 万。可能因为疫情后,房地产业务转线上比较多,中报收入增长了 79%,达到 2068 万了。
另外,值得一提的是好屋中国,它和明源云的云客业务很像,它是国内最早提出全名营销平台,主张人人都是中介,共享经记业务服务的平台。
贝壳/链家与明源云的关系方面,从目前看两者还没业务重合、正面交锋,而且还有些合作关系。但也有传统代理商切入做互联网平台的,代表就是华燕房盟,它很早就发布了“云燕安家”,3D 看房平台,2019 年平台收入达到 2亿,亏损较大。所以未来链家/贝壳与现有这个领域的 IT 商之间如何划分势力范围,暂时也看不到结果。明源云在与初创公司的竞争中走出。国内 90%百强用它的系统,依靠 ERP 稳扎稳打,SaaS 业务发展也持续向好。
风险提示
1、房地产头部企业或逐步自行开发 ERP 系统;2、云业务竞争对手逐步增加;3、房地产企业信息化推进节奏或有波动。
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文章来源:乐居财经