天府新区2300元/O起拍价无人问津 森宇集团与南湖地块深陷迷雾

8月9日，森宇南湖地块在西南联合产权交易所挂牌拍卖，由于现场无人出价导致流拍。

该地块位于天府新区华阳街道二江寺社区一组，面积约93.7亩，总价约7.2亿，折合楼面地价约2300元／O。

地块以西为南湖国际中心，紧挨即将开盘的北辰南湖香麓项目，项目北边还有即将开盘的远大中央公园。据安居客显示，周边均价为13250元/m05 ，距离地块500米左右的海伦春天项目前住宅 12000元/O起。

由于宗地是纯商业性质，可作为底商、SOHO、酒店、养老公寓等。此次无人问津的拍卖窘境，让这宗原计划打造成南湖国际社区二期的土地，更加前途未卜。

位置：华阳街道二江寺社区一组（天府新区南湖公园旁）

土地面积：93.7亩

出让价格：约7.2亿（折合楼面地价约2300元／O）

用地性质：商业40年

成交价格：无人出价导致流拍

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区域先天条件充足

未来客流量成商业开发最大短板

作为南湖板块首宗商业用地，低至2300元/O的起拍价格，此次流拍或多或少让业界感到意外。

纵观地块所属的具体区域位置，靠近风景秀丽的南湖公园，距离规划中的地铁五号线南湖立交站约700米，周边各项配套让地块“先天条件”较好。

然而纯商业用地的最终价值参考点――客流量，却是该地块最大短板。

区域内一开发商人士曾表示：“南湖片区已基本形成居住氛围，包括有南湖国际社区、北辰南湖香麓、远大中央公园、南湖左岸等项目，粗略估计区域未来消费人群约20万人，但目前消费多以社区底商为主，缺乏大型商业。”

话中最让人玩味的一句便是未来消费人群，众所周知天府新区是新规划片区，板块的发展都还处在成长阶段。

而地块所处位置在天府新区和双流的交界处，离成都的中心圈层距离较远，与天府大道的直线距离也达到2.5km。

目前，天府新区的发展是由天府大道向两侧延伸，两公里的距离对地块来说可谓一记重伤。

同时，区域内目前的客流量并未形成规模，那么未来的消费人群则是一个充满不确定因素的命题，这也让开发商们望而却步。

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迷雾之下的森宇集团

破产流言后南湖地块扑朔迷离

另一个问题是，位于天府新区南湖板块的土地，为何会在西南联合产权交易所进行挂牌拍卖。

据悉，该宗地块隶属于赫赫有名的森宇集团，曾打造南湖旅游度假区等知名项目，连续13年被评为“四川省房地产开发企业综合实力十强单位”。

2013年1月，森宇集团获得这宗93亩地块，成交时折合楼面地价660元/平O，原计划打造为南湖国际社区中心（南湖国际社区二期）。在42万O的建筑面积上，森宇集团的蓝图中包括老年公寓、月子公寓以及五星级酒店等物业形态。

转折发生在2016年初，彼时，森宇集团爆发流动性危机，被要求查封冻结财产逾5.1亿元，有着22年历史的森宇集团从此置身“破产”的流言中，这宗93亩的南湖地块也就此搁置。

2017年7月11日，自贡市金信拍卖有限公司曾挂出一则拍卖公告，拟定于7月27日拍卖南湖地块，后因“拍卖保证金计算有误”延期至8月7日。最后，又因故延期至8月9日。其中的跌宕起伏，使地块变得扑朔迷离，甚至流拍与其背后的财务纠纷都可能暗藏联系。

森宇集团曾表示，此次土拍所得将主要用于解决债务问题，如今的流拍结局，让这家成都老牌房企的身上再添迷雾。

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成都商业存量去化需6年

“历史进程”下商业用地命途多舛

商业用地的流拍，让人不难联想到8月8日同样惨遭流拍的锦江区商业地块。

两宗地相比之下，锦江区地块起拍价格达到12602元/O，为成都历史最高，比南湖地块足足高出一万元，不过前者的建设要求也更为苛刻。

流拍之下，除了所属区域的现状与发展前景外，和成都的商业大环境也不无关系。

据中成房业数据显示，天府新区目前商业存量面积为55.8万O，所占比例为3.8%。而在整个大成都，7月商业成交面积为20.0万O，按此去化速度，成都商业存量去化需要6年。

“人的一生既要靠自我奋斗，也要考虑历史进程”。放在土地开发中，历史进程恐怕比开发商的“自我奋斗”更加重要。

商业凛冬之下，南湖地块的纯商业性质，未来恐怕仍命途多舛。