福州仓山区城南板块分析总结

最近写了5篇关于三叉街和白湖亭周边的新盘分析，这次对城南三叉街以及南二环区域写一个总结。其实在早前写过三叉街板块的未来走势分析，那时候就感觉未来是巨大的土地粮仓。对于目前楼盘的去化情况来看，整个区域的销售情况也是举步维艰。

板块距离

以东街口做市中心，三叉街距离5.6公里，南二环距离8公里。其实一直以来福州的二环都是比较热议的焦点。从近几年崛起的东二环，到现在火热开发的南二环。但是本来看来如果单从距离来看，福州的二环距离市中心的差距是有很大分歧的。之前写过《福州二环三环真的是房价的分界线吗》分析了福州的二环三环并不像其他城市那样是规整的图形，这也导致了距离最远的南二环一直房价较低，给人郊区的感觉。所以如果从距离来看南二环的对比其他二环是较差的。

板块交通

说到交通，不得不提地铁，作为目前很多楼盘的重点，都会提及跟地铁的距离，如果周边没有地铁规划，都觉得以后出现很不方便。城南板块，目前已经开通了一号线，6号，4号，5号线都在周边一圈经过。同时规划的福州至长乐机场城际铁路也经过这个区域。所以如果单论交通来说，在未来是最好的交通枢纽。

板块商圈

下面截图是搜索商场的结果，从图中可以很明显福州几大商圈：东二环泰禾，东街口大洋东百，台江万宝，浦上万达爱琴海等。唯独在城南板块看不到大型商圈出现。这是板块目前较大的遗憾。不过最近板块在商圈也基本已经得到解决，白湖亭万达在建，后面的中骏世界城等基本解决了板块的商圈缺失。所以从商圈来看，其实只要不是太郊区，政府也会考虑到周边配套发展等 。目前来看未来板块商圈可以得到解决，至于人流的情况如何，那就看到时候周边的引流情况了。

板块雷点

提到城南，不得不提的义序机场，作为历史遗留的军用机场，一直对周边的楼盘做了限高要求，加上偶尔的飞机噪音影响，是整个板块开发的一大阻碍。政府也一直想搬迁机场，可惜不受政府管控，也束手无策。虽然目前拿机场是没办法，也给发展和居住带来了很大影响，不过机场也给周边的新盘带来一个好处，低楼层，低容积率，至少在现在高层遍地的新盘，城南的新盘很多都保持了限高，让以后的居住性得到了更好的保障。

板块价格

提到房子说再多都比不上价格低来的给力，这次分析的5个新盘，三叉街均价33000左右，南二环29000带装修。价格着实不低，而且很多还是带有安置房的配比。虽然未来区域的规划是不错，但是目前的价格总体来看性价比一般。位于台江区的排尾带装修35000，位于隔壁的江南CBD均价25000，都比板块目前的均价有较大优势，也导致了目前的去化都很一般。

新盘归纳

最近分析的五个新盘，总体来说都有一些让人不满意的点。

三叉街三雄：滨海首府：开发商会喷水枪，福晟云樾东升：开发商被人收购，融侨则徐道壹号：开发商近年品牌口碑日渐坠落。

南二环两兄弟：周边目前待开发区域较多，带装修出售，可惜现在的人都不相信装修的质量。

购买建议

其实不想给大家购买建议，毕竟每个人心里都有一杆秤，可能我觉得我对安置房难以接受，有的人对楼盘户型要求很高，有的对周边配套要求很高。但是还是蛮说一下个人建议（仅供参考）：如果你能接受均价33000，你可以多去市区看看，可选择的楼盘很多，如果非常喜欢三叉街或者生活在这边，建议选择安置房较少，社区规划较好的楼盘。如果均价在29000左右的，建议多去其他二手房市场看看，如果一定要新房，非在南二环购买，建议等后续纯商品地块上市，看看价格再说。目前南二环两个楼盘备案的性价比都很低。如果要在这边买房投资，建议还是算了，从涨幅来说不会太大，假如33000涨到50000，涨幅50%。但是你有多大信心能在几年涨到5w？

个人总结

其实板块整体的发展是不错的，定位交通枢纽，未来周边配套也在完善，但是价格也已经水涨船高了。随着周边土拍力度的加大，后续几年楼盘的供应量将非常可怕。目前福州的土地粮仓五四北，可稍微借鉴参考。未来如果楼市还是跟目前一样的平稳走势，板块的去化将非常难看，到时候是否有开发商被迫降价打折，那就拭目以待。

题外话：近期三叉街和白湖亭周边新盘分析告一段落，目前看到新盘较多的区域：江南CBD和五四北区域，后续会重点在这两边。