后浪的我是如何避免买房被割韭菜的？要比前浪站得更高 看得更远
我在上一篇文章《《后浪》撕裂的“皇帝新装”背后：鲜有人提及的中国代际贫富分化》指出了目前在中国社会中存在的却又很少人提及的代际财富分化问题，没想到阅读量会这么高，引起这么多人的共鸣（估计八成是跟我一样的后浪）。
很多年轻人自嘲自己根本不是像《后浪》视频中的潇洒生活的后浪，而是任由前浪宰割的韭菜。几年前的一个场景让我对此深有同感，那次我亲眼目睹过我的前浪同事催后浪租客交房租的场景。作为同样在大城市租房的后浪，不免有些兔死狐悲之感。
作为后浪的我们不想被这个社会占据资源优势的前浪们割韭菜，如何在不利的困境中寻求突破呢？答案就是你要站得比前浪高，看得比前浪远，其实道理很简单，就像两个人对弈，对方因为各种原因已经先落子10枚，占尽先机，作为后落子的一方你要想扳回局面，唯一的可能就是你的棋艺必须比他高，你的格局预必须比他大，那你的思索必须比他深远。如果你的水平跟他一样，甚至比他还差，那你想翻盘是绝对不可能的。
今天我以自己做房产投资决策的亲身经历来讲讲我是如何避免在买房这方面不仅避免被割韭菜，而且还让自己的资产大幅增加。希望同为后浪的你们能从中得到一些启发。
我就是个典型的后浪，80年代末生人，12年大学毕业的时候，广州市区的房价已经到了两三万一平方，这已经是像我这些普通家庭出身的后浪们难以企及的程度了，但是更惨的是，工作了4，5年，到了16，17年，手里开始有了点积蓄，但是广州的房价在16，17年直接翻了番，涨到了5，6万一平。一套楼龄10年左右的90多平的二手房总价已经高达5，6百万。再加上我自己毕业时选错了职业道路，进了看似铁饭碗但上升很艰难的国企单位，收入一直上不去（上升艰难的原因是进单位时刚好分到一个赏罚不分明的上级手里，所以任由我再努力他也当作看不见）。所以面对这么离谱的高房价，我感到了深深的焦虑。加上年纪奔30了，也是到了该成家立业的时候。如何买房，在哪里买房成了我人生重要的决策。很多好心的前浪同事劝我在广州供套市区的老破小或者在偏远的郊区供套新房。
但这时我做出了一个周围人感到很吃惊的决定，我毅然放弃了在广州买房的机会，转而17年在老家湛江这个三线沿海城市的最核心的CBD地带买了一套海景新房。
当时我做出这个决定的原因有：
一、在全世界的房产投资领域，有一个“8000美元”规律：“当人均GDP达到1400美元之后房地产就会开始进入发展阶段，而等到人均GDP超过3000美元后，房地产市场就会出现爆发性的增长，等人均GDP超过8000美元的时候，房地产的增速就会开始趋于平稳。”
这个规律很多人是知其然而不知其所以然（根据中国实际情况我认为以人均收入作为指标比GDP更准确），其实道理很简单，以中国为例，大家知道不管是在一线城市还是三线城市，每个人生活中衣食住行的必须支出其实相差无几。甚至一线城市物价比三四线城市更低。必需支持大概是每人每月平均2000元左右。一年下来就是2万5。
在人均收入低于这个数之前，老百姓是只能顾着温饱，没有余钱。一旦人均收入超过这个数，开始有余钱，那在目前中国没有其他靠谱的投资渠道的情况下，老百姓只能投资房产，那房产价格就会开始暴涨，那为何是“暴涨”呢？
举个例子：当你年收入3万时，除去2万5基本花销，还剩5千元余钱可投资房产，如果你年收入上涨30%到4万，那就有1万5的余钱，房产购买力上涨300%，可见房产购买力在这个阶段增长的速度是远远超过年收入增长的速度的。但是过了这个阶段后，房产的购买力渐渐就跟收入增长持平了，比如当你年收入达到10万，那么能用来购买房产余钱是7万5，当你年收入上涨30%到13万时，余钱是11万5，房产购买力只增长了50%。可见随着年收入越来越高，房产购买力增长速度越来越接近收入增长速度。
再看个官方数据，2008年广州城市居民人均可支配收入 25317元，也就是刚好跨过满足基本生活开销有余钱的阶段，所以房产购买力开始暴涨性增长，体现在房价上则是08年后广州房价一路飙升。
那到了17年，广州城镇人均可支配收入达到了5万5，除去基本必须开销2万5，还剩3万，如果年收入以10%的速度增长，那么第二年应该是6万，除去必需开销，还剩3万5，房产购买力增长16%。
再看看我家乡湛江在2017年城镇常住居民人均可支配收入27119.3元。余钱是2千，刚好跨过满足基本生活开销有余钱的阶段。正是老百姓房产购买力暴涨的时候。如果收入同样是10%增长，那第二年应该是3万，余钱是5千，房产购买力暴涨250%。这个情况跟08年的广州是一样的。
看到这里，你就会恍然大悟，原来如此。道理不复杂，就是个小学算术题，但是之前没几个人能讲得这么通俗易懂。
二、我的家乡湛江这个三线沿海城市正好处于亚热带地区，海南岛对岸，气候条件非常宜人，污染也比较小。人都是这样的，温饱没解决之前是不会有环境，健康这类奢侈的追求的，但是人一旦富裕了就不会再是单纯工作的机器了，就会有生活质量的追求了。再加上中国人口老龄化速度越来越快，过冬的候鸟人群越来越多。所以购买湛江那种沿海亚热带城市的房产非常符合中国未来的人居趋势。
三、在17年的时候，广州的房价已经高到离谱，隐含的泡沫非常巨大，举个例子，当时在广州价值500万的房子月租5千是很普遍的情况，租售比高达83倍，而当时我的家乡湛江的40万的房子可以租到2千，租售比只有16倍，也就是说广州房价的泡沫程度是当时湛江的5倍。
所以基于上面三个理由，我做出了放弃广州，转而在湛江购房。本以为最起码要两三年才看出效果。但是实际上比我想象中还要顺利，在我购买湛江的房子不到半年，湛江房价就开始飙涨了，只用了一年时间就涨了60%，直到目前已经上涨了80%。资产增值部分已经远超过了我工作多年的积蓄。
而17年的时候，当时跟我处在同样的困境的还有另外一个来自粤西的同事。他虽然入职比我早4年，本来有机会在低位入手的，但因为一直犹犹豫豫错过了在广州买房的好时机，我曾经苦口婆心跟他分析过，希望他跟我一起回粤西投资房产。但是他最后还是选择了周围人眼中“正常”的选择。18年初在广州海珠区，购买了一套很老很破很小的二手房，老到什么程度呢？据说已经比他年龄还大了。破到什么程度呢？没有花园和绿化，握手楼，采光很差。小到什么程度呢？只有40多平。就这么一套房，单价接近4万一平，所以他首付花了50万，贷款近百万。为了凑足首付借遍了周围朋友同事。从他入手开始广州房价已经开始横盘阴跌了，在2020年疫情前，其实已经阴跌了近20%。又刚好碰到疫情，又跌了10%，所以算上这两年的月供，首付基本上跌没了。
举这两个案例不是说应该到具体哪个城市买房，而是用来论证我的观点：作为后浪的你，如果不想被前浪割韭菜，如果你想在前浪占据优势的情况下翻盘，那你就必须站得比他们更高，看得比他们更远。所以你一定要有自己独立思考能力，必须棋先一着，而不是跟在前浪屁股后走，否则你会永远突破“后落子者”的困境，只能被“割韭菜”。
那如何增强我们独立思考，分析问题入木三分能力呢？第一要多学点经济学常识，平日多去思考分析经济问题，多去认真看一些有水平，逻辑能自洽的财经文章。要学会区分那些人云亦云，连自己都不知道在说什么的“网红财经专家”。有没有捷径呢？有，那就是请关注我，我会继续分享更多有深度，有实用性的财经方面的思考给大家。