龙湖的“近忧远虑”和“小心机”!
本文为楼市参考团队原创!
文丨李不白
在地产江湖,发迹于西南的龙湖素来以“三好学生”著称,不管是业主眼中,还是在投资者眼中。前几天,龙湖2018度财报发布后,几家大行也纷纷唱多,股价也随之创出上市以来新高。
与富力、绿城比,其财报确实靓丽,不过“魔鬼藏在细节中”,若仔细推敲其年度财报和业绩会上高管们的讲话,还是能发现些龙湖的近忧和远虑。
壹
三个隐忧性指标
考虑到房企营收和利润结算具有滞后性,2018年度的财报数据,除销售额等数据外,其他诸如营收、利润等数据更多反映的是16/17年的行情,而那两年的楼市行情又很是火热。
某种程度上,营收、利润这些最易抓市场眼球的数据出现大涨,是必然,也是应该的。反倒是那些下滑或隐忧性数据更值得市场关注。
在龙湖2018年财报中,这类数据中,较为醒目的有三个:利润率下滑、违约收入大涨、计入销售成本的物业存货成本大涨。
2018年龙湖的核心税后利润率为14.7%、核心权益后利润率为11.1%,绝对值还算OK,但却经不起对比,2017年这两个数据则为18.3%、13.6%。
也就是说,分别同比下降19.7%、18.4%。而这两大核心数据的下滑,最直接的讯号就是龙湖的赚钱能力在下滑。这就好比说,C罗、梅西的进球能力在下滑,虽然绝对实力仍然领先其他球员,但对于其投资者(俱乐部)来说,怕不是什么好消息。
不知龙湖是有意还是无心,在财报开头最显眼的“财务摘要”中,其他主要数据大都有“同比”对比,这两个却只是单纯列了绝对数据。
另外,在其他收入一栏,违约收入达到1.3亿,同比增长85.7%。根据下面备注可知,违约收入主要为购房者未履约的定金及商家提前退租的违约金,虽然多少也算是笔收入,但这也怕是龙湖最不愿挣的钱。
它的大增,则表明龙湖的房子和商业吸引力在下降,购房者和商业宁愿违约,也要退出。从另一方面,也反映出市场大环境的变化对房企的影响。
此外,2018年龙湖“计入销售成本的物业存货成本”一项大增272.1亿,同比增长60%。“物业存货成本”大涨,意味着什么?大家可以自行琢磨。
从总的一些指标来看,如销售额、营收额、总利润,龙湖依然能打。但一叶可知秋,这三片叶,至少表明龙湖的战斗力在减缓。
贰
没有梦想的多元化
晚龙湖一天发布财报的某TOP3的巨头就表示,在多元化的产业选择上,产业空间一定要大,要能与地产主业规模匹配。
若以它的标准来看龙湖的多元化,龙湖的商业、公寓等多元化业务在规模上只能说是个点心,无论怎么努力都没法大到和地产主业相提并论的“正菜”。
龙湖的主航道业务有四个,分别是地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务(又叫智慧服务),在财报中体现在三大业务类别,物业发展、物业投资、物业管理及相关服务和其他,其中,商业运营和长租公寓被划在了物业投资类别下。
财报显示,2018年度三大业务的收入分别为1087.2亿、40.9亿、32.6亿,占比分别为93.7%、3.5%、2.8%,利润为330.5亿、24.9亿、8亿,占比分别为90.9%、6.9%、2.2%。
在业绩发布会上,龙湖明确没有将主航道业务进行分拆的计划:“为了分拆而分拆不是龙湖的选择,四大主航道会形成一个协同,都是龙湖的核心业务。”
既然不会分拆,那么在可预见的时间内,龙湖的业绩增长和业绩贡基本上全部来自四大主航道。
由上述可知,物业服务在集团营收和利润贡献上占比较小,是一个锦上添花的业务,而且它是随着地产开发业务的扩张而同步扩张,未来不会有太多惊喜。
再看商业和长租公寓的成长空间。
2018年龙湖40.9亿元的投资物业收入(主要为商场和公寓的租金收入)中,商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。可见现在挑大梁的仍是商场(天街)。
年报显示,截至2018年底,龙湖集团共开业29座天街,换算下来,一个天街每年租金收入大概为1.24亿,而运营天街的整体出租率约97.4%。
也就是说,29座天街基本上大都处于成熟状态,未来营收和利润的增长空间只能视涨租情况而定。
而龙湖管理层在业绩会上表示,龙湖现在在手商业项目70多个,到2020年,龙湖天街将开至50个,租金收入达到60亿;冠寓2020年收入超过20亿元。
换句话说,即使龙湖的商业项目全部开业,并保持97%以上的整体出租率,商业部分的营收大概也就在八九十亿左右,再算上公寓也不过一两百亿。与其地产主业相比,仍不在一个量级上。
某种程度上,较于万科、融创等房企在多元化布局上的大开大合,龙湖的多元化是缺乏想象力的。
甚至再把脑洞开大一些,若干年后,待内地房地产进程完成时,龙湖就是一个大号版的香港恒隆、太古,一个以收租为生的包租公、包租婆,而不会进化成像李嘉诚的长实、和黄那样涉足广泛的多元化国际企业。
没有惊喜,也没有意外,这就是龙湖未来的宿命,然一个企业的平淡或者平凡,恰是资本市场最不待见的。
叁
龙湖的“小心机”
投资者喜欢宏大的故事和概念,但同样也容易被眼前的“肉”所吸引,而龙湖似乎很善于利用这一点。
在业绩会上,龙湖管理层一直在强调两个数据:
一是未来两三年,龙湖会保持核心盈利20%以上的增幅。
考虑到龙湖在2018年已售未结的合同销售额达1951亿元,而这部分的单价在1.5万至1.6万之间,毛利率在25%以上。所以,这个利润增幅实现难度并不大。
二是把基本分红比例从40%提到45%,未来也会保持这个分红比例。
对于投资者来说,根本不用不考虑龙湖十年八年的样子,即使短期持有,高比例的分红也能让其小赚一笔。
龙湖管理层的两大承诺,效果是立竿见影。业绩发布后,大摩、德银、瑞信、野村纷纷上调龙湖集团的评级与目标价。
与那些A股里的铁公鸡比,龙湖对股东们确实够慷慨。然凡事有利有弊,高比例分红虽然能让投资者嗨起来、提升股票投资价值,但也有可能让企业错失新的赚钱机会。
就像巴菲特所说,“我们不分红,因为我们认为我们能够将我们赚到的每一块钱去赚更多的钱。”
对于什么时候分红?
巴菲特说得也非常直白,“假如我们的结论是我们无法做到这样(赚更多的钱),我们就应该把利润分给你们。”
此时,再想想龙湖没有梦想的多元化,其高分红的逻辑,该懂了吧?