2019新政策：深入推进三旧改造 城市更新将这样影响你我

2019年4月18日，广州市人民政府发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，再次就深入推进“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造、加速城市更新给出新意见。以“三旧”改造促进城市更新，一向是岭南地区的专属模式、穗城的热点话题。特别是对城中旧村的改造，其政策相较其他地区有许多区别与独到之处。本文，在明律师就同你一起学习一下，关于旧村改造、城市更新的“广州方案”。

【因地制宜实施改造，三种模式可供选择】

旧村更新改造包括全面改造与微改造。二者的主要区别就在于拆与不拆。广州市在下一阶段要重点推进的是全面改造，即以拆除重建为主实施更新。

根据广州市城市更新办法配套文件，旧村全面改造有以下三种模式：

（一）征收储备。由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

（二）自主改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

（三）合作改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。

以哪种模式实施改造？因地制宜很重要。各地改造需求的迫切程度不一、村民的意愿不同、村集体的经济实力相差悬殊。这就需要我们分析情况、有所选择。只有适合自己的才是最好的。

【改造主体多样化，企业与村民互利共赢】

除了传统的政府主导征收土地模式，自主改造或合作改造为村民们提供了全新选择。引入市场主体合作，不仅给房地产开发等类似企业带来商机，也让村民们有望在改造后获得收益。

根据《实施细则》，采用自主改造、合作改造模式的旧村，可由村集体经济组织或由其成立的全资子公司、村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司或者村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方作为改造主体。

政府鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。改造主体将委托第三方评估机构评估、报区政府研究后确定收购价，收购村民房屋。

本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予回购住房奖励。村集体物业由村民按照股份分享。

村集体经济组织可利用集体建设用地（含村经济发展留用地）、复建集体物业用地建设租赁住房。

例如，几年前就被纳入更新范围的白云区新市街小坪村，相关工作一直停滞不前。在迎来新政策后，他们迅速于今年7月通过了《白云区小坪村城中村改造方案》，决定采用自主改造模式。

村生活用地、融资地块一次性转为国有土地性质，融资地块通过协议出让方式交给村自主改造开发。此外，村经济发展用地保留集体性质，商业开发后，村民们可持续获得分红。

新政策无疑非常有效地激发出村民对更新改造的积极性。

【事权下放，村民参与方案编制，自行统筹补偿事宜】

以往，城市更新片区策划方案、项目实施方案均需报送广州市城市更新局审核审议。

为了加大对城市更新项目的支持力度，《实施细则》规定：推动事权下放，将符合控制性详细规划的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府（广州空港经济区管委会）实施。

简政放权的同时，旧村村民也将深度参与更新改造前期工作，在一定程度上参与确定补偿安置事宜。

根据现有政策，旧村更新改造项目实施方案从起草到落实，大致需要四步。

1．区政府形成项目实施方案征求意见稿后，向相关村集体经济组织、村民和相关权属人征求意见，征求意见时间不得少于30日。

2．征求意见后，区政府应当综合研究，充分听取各方意见，修改完善项目实施方案，形成村民表决稿。

3．全面改造项目实施方案村民表决稿（含拆迁补偿安置方案）经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80％以上同意后，由区政府根据村民同意的表决稿形成项目实施方案送审稿。

4．项目实施方案审批确定后，区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。

在此程序的基础上，自2019年起，市城市更新局最新发布的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》规定，项目实施方案中的拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。

我们再次以白云区小坪村为例。该村制定的补偿方案，第一次表决就获得了71%的成员同意。后来，村民意见得到反馈，方案增加了多条内容。如村民获得的临迁费在原来27元的基础上每月每平方米再增加5元。

新方案即将再次表决，村民们普遍对这次表决信心满满。自己亲自参与制定、亲自提出修改意见的方案，自然是令村民满意的。

【充分保障合法权利，明确争议解决途径】

采用自主改造、合作改造模式的旧村更新改造项目中，村集体和村民的自主性极强。它不同于采用征收储备模式的项目，或是其他地区的城中村改造模式。

如果村民对补偿协议内容不满意，或是认为更新改造并不符合个人需求，完全可以行使提出反对意见、表决不同意改造等权利。

广州市城市更新办法相关配套文件中规定：

合作改造、自主改造项目，村集体经济组织与村民之间就已签订的补偿安置协议产生争议的，村民理事会可进行协调；协调无果的，可依法提起民事诉讼。

合作改造、自主改造项目，经村民大会或村民代表大会依法表决，由村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的，对少数无法达成协议的村民，应当加强宣传、解释工作。经多次协商仍无法达成协议的，由区政府依法作出征收补偿决定，并依程序申请法院强制执行。

如果在旧村改造中发生久拖不决的争议纠纷，村民们也可以到村人民调解委员会，或是属地司法所求助。必要时还可以尽早咨询、委托专业拆迁维权律师及时采取法律措施，以免错过维权机会。

在明律师想提示大家的是，广州市的城中村改造新政策无疑非常值得关注。其中“去行政征收”“重村民自治”的政策调整趋势十分明晰。广大期盼改造的城中村居民一定要及时捕捉到这一新动态，更加积极地参与到村民自治的各个程序、环节中去，充分行使各项权利，及时发表意见。切勿在项目启动之初漠不关心，待影响到自己权益了再去反对。

海心沙的圣火仍在人们心中燃点着丝丝亚运激情。花城大道上新绿装点，带来四季如一的盎然春意。珠江新城的星光璀璨之下，是猎德村等岭南水乡的沉淀记忆。天蓝城美，边个广州人不自豪？靓爆镜的市容，少不了城市更新的功劳。在这开放包容、敢为人先的城市，旧村更新改造的“广州方案”，给各位街坊提供了大把机会。还住在棠下村、员村等旧村中的你，有冇心动呢？屋企改造完毕，话不定住得洋楼又能揾钱收数执到宝。可否搭埋呢班改造顺风车，就睇你够胆唔够胆。