住宅缺陷保险的美和不足

原题：房屋有质量问题可找保险公司理赔

住宅缺陷保险的美和不足

法治周末记者 肖莎

6月18日，中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司(以下简称“人保财险北京分公司”)作为首席承保公司，与北京建升房地产开发有限公司合作，签发了北京首单住宅工程质量潜在缺陷保险(Inherent Defects Insurance，以下简称“IDI”)。

两个月前，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会、北京监管局联合下发了《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》。

其中要求：“本市新建住宅工程项目，在土地出让合同中，将投保缺陷保险列为土地出让条件，并要求选择具备相应能力的保险公司。”

北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长王佳红告诉法治周末记者，这个规定的出台的背景是，近些年房屋质量的投诉、纠纷非常多，有很多购房人在入住后，发现房屋的质量缺陷，结果找不到开发商，或者开发商拒不赔偿，在这种情况下，购房人的权益实际上无法得到保护。

“为了更好地保护购房人的权益，政府出台了这个规定，强制建设单位必须投保IDI。”王佳红说，这一规定出台后，房主发现相关问题，可以及时联系保险公司，由保险公司提供维修资金，及时维修，避免出现建设单位逃避责任或久拖不决的情况。

据公开资料显示，IDI源起于法国，后来逐步被英国、美国、西班牙、瑞典、日本、新加坡等国家引入，成为一种强制保险制度，目前全球有40多个国家使用。

上海和江苏等地先于北京进行了IDI的尝试，上海从2012年起就开始逐步推行IDI。但法治周末记者在采访中发现，这些区域的很多民众甚至部分房地产行业的相关工作人员对于IDI的情况尚不知晓。

北京盈科(上海)律师事务所房产金融法律事务部主任郭韧认为，这个保险是强制开发商在建设房屋的时候购买，相当于延长了房屋质量的保修期，不需要业主额外付费，对于业主来说是好事情，应该加大宣传力度，让更多的业主了解，并在需要使用的时候能合理利用IDI。

IDI有助于提高住宅工程质量

IDI是指由住宅工程建设单位投保的，保险公司根据保险条款的约定，对在保险范围和保险期间内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险。

《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》中提到，工程质量潜在缺陷，是指住宅工程在竣工验收时未能发现的，因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等原因造成的工程质量不符合工程建设标准、施工图设计文件或合同要求，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。

华东政法大学经济法学院副教授孙宏涛认为，对于我国的制度构建而言，法国的保险制度最值得借鉴的是其强制性以及第三方质量检查机制。

法治周末记者查询上海、江苏的相关规定后发现，这些地方也都要求符合要求的住宅项目，在土地出让合同中，应当将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。

王佳红告诉记者，第三方质量检查机制即在投保IDI后，保险公司会引入风险管理机构。这一机构可以监督和提升勘查设计、施工、验收、保修等各个环节的质量问题，从而减少质量问题的出现，或者说可以进一步提高工程质量。

“保险公司能否选择有能力且公允的风险管理机构，至关重要。”王佳红强调。

《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》的第四章就是“工程质量风险管理”，其中明确规定，风险管理机构不得与该工程参建单位存在关联关系，不得直接或间接参与该工程的勘察、设计、施工、监理和材料供应等工作;风险管理机构按照法律法规、工程建设标准、施工图设计文件和保险合同的要求，对建设工程实施工程质量风险评估，建设单位接到评估报告后应当责成施工单位及时整改质量缺陷问题。

中国保险行业协会相关负责人也认为，风险管理机构是IDI的核心，能够有效地发挥专业技术咨询功能，客观评估工程项目的技术风险，不仅能及早的揭示风险的存在，更是建筑行业目前质量监管体系的有益补充，对建筑工程质量的提升有不可忽视的推动作用。

2017年2月，为打破以往TIS市场被外资垄断的情形，上海市住建委公布了首批建设工程质量安全风险管理机构(TIS机构)名单，上海建科、上海建工监理、盛安保险技术股份有限公司等13家中外资机构入选。

“但IDI在我国发展历史较短，国内保险业对于质量风险风控服务认识不一，也缺少成熟的质量风险控制机构。”中国保险行业协会相关负责人表示，在这样的背景下，协会于2018年11月还发布了《建筑工程质量潜在缺陷保险质量风险控制机构工作规范》。

制度仍有待完善

虽然IDI有助于业主在发现房屋质量问题时进行维修，但王佳红提醒，并非任何问题保险公司都会理赔。

根据北京市规定，建设单位投保缺陷保险的保险期间，地基基础和主体结构工程为10年，保温和防水工程为5年。保险责任开始时间自建设工程竣工验收合格两年之日起算。

查询上海市《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》可以看到，上海市关于IDI的承保范围和期限的相关规定和北京基本一致。

“也就是说，工程竣工验收合格两年之内的问题，业主还是需要直接跟开发商沟通。”王佳红解释称。

即便是竣工验收合格两年之后出现的问题，也并非都能要求保险公司理赔。

北京市规定，缺陷保险的基本承保范围为地基基础和主体结构工程、保温和防水工程，而且如果是房屋所有权人或使用人超过设计标准增大荷载、擅自拆改房屋承重结构、擅自改变设备位置等未按照《房屋建筑使用说明书》相关要求或设计用途正常使用造成的质量缺陷等，保险公司也不会进行理赔。

上海亦有类似规定，包括不可抗力、业主认为导致的缺陷，都不在理赔范围内。

王佳红认为，由于IDI在中国还是相对新的事物，在推进过程中还有一些问题需要注意。

比如在IDI实施的过程中，风险管理机构的作用很重要，其对项目质量的评估是否专业决定着项目的质量能否提升以及未来的理赔过程能否顺利进行。但《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》中对于风险管理机构的相关责任规定并不详细，比如，施工过程中风险管理机构如果出具的评估报告不真实，或者不负责，风险管理机构需要受到什么样的处罚，该办法没有规定清楚。

王佳红在实践中承接过很多房屋质量纠纷，在业主和开发商做协商或沟通时，双方对于维修方案的争议非常大，比如一块砖出了问题，开发商的考虑可能是只换一块砖，而业主则担心这一块转导致整面墙都有问题，要求整面墙都做更换。

“北京市规定，保险公司收到索赔申请后对属于保险责任的，保险公司应当自与业主达成赔偿协议之日起七日内履行维修或赔偿义务。这种背景下，未来一旦涉及理赔，保险公司和业主之间能否就维修方案达成一致意见也很成问题，而如果双方不能达成一致怎么解决?”王佳红说。

对此问题，北京市在制度设计上有所考虑，其中规定：业主和保险公司对保险责任范围和维修结果是否符合要求存在争议的，业主可以与保险公司共同委托具有工程质量检测专业资质和司法鉴定资格的第三方工程质量检测鉴定机构进行检测鉴定。对赔偿金额存在争议的，业主可以与保险公司共同委托具有相应司法鉴定资格的房屋质量缺陷损失评估机构进行评估。

“如果对于维修方案和赔偿金额仍存在争议，很可能会出现业主起诉保险公司的情况。”王佳红预测。

责编 : 马蓉蓉