重磅发布！2018“一号文件”对房地产未来意味着什么？

摘要：一号文件为房地产托底，特别是三四线城市房价稳定，提供了坚实保障

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撰文|张银银

最新的一号文件，名为“中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见”。可以说，乡村振兴的初步战略蓝图绘制出来了。

下一步，未来很多年，就是去执行和实现这个目标。这其中自然蕴含着不少商机和财富机会，而围绕这一切，最大的资源就是土地。其中，又以农村集体建设用地，特别是农民的宅基地最受关注。

因为它最为值钱，甚至事关我国房地产的未来，关系千万级数量农民获得大量财产性收益……

杠杆游戏就来对2018“一号文件”和我国房地产的未来、农民如何获得大量财产性收益，之间的关系，做个简要分析。

1、城市土地供给模式短期不会发生质和量的巨变。今年一号文件提出，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，即落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

这些话看着很累，翻译一下就是：农民的宅基地入市，比如闲置宅基地怎么入市，或者怎么在农村就地让他升值，未来一段时间主要还是完善、探索政策。

意思就是，短期内并不会出现农村宅基地大量直接入市。颠覆我国多年来的城市供地模式，恐怕不是一早一夕。

正如此前，国土资源部部长姜大明说“政府将不再垄断住房供地”时，杠杆游戏分析过的，打破政府宅地供应垄断肯定不是一早一夕。

2、那么，指望靠宅基地大量入市，实现城市房屋土地供给大增，进而降房价的憧憬，真的只是憧憬。当然，杠杆游戏并不是说房价一定会涨，而是说指望宅基地大量入市短期不能奢望过高。

至于房价降还是涨，很多因素决定。

从一号文件的相关表述中，可以看出，目前宅基地、集体建设用地入市，主要还是建设租赁用房。不管怎么说，部分能入市，无论对农民还是农村集体财产的增加，至少都是好事。

如果总的住宅供应，无论是出售的商品房，还是各类保障房，包括农村集体建设用地建设的租赁房可以增加，对于刚需和稳定房价来说，怎么都是好事。

3、一号文件实际为房地产托底，特别是三四线城市房价稳定，提供了坚实保障。目前，一二线城市的房价、农民进城务工的主要职业决定了，农民进城落户和定居，主要不是这些城市，而是县级城市、三四线城市，包括就近城市化。

恰好，一号文件明确提出，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。文件也提出，引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。不能强迫农民以放弃宅基地使用权为前提进城落户。

也就是说，农民可以带着上述权利进城落户。若此，农民更愿意在自己能力范畴内的城市买房，包括落户。这些城市是指哪些？如上述分析，三四线、县级城市。

这一波周期下来，三四线、县级城市的销售普遍不错，旧库存去了，部分新库存（开发商见好继续买地开发）又来。未来咋整，一号文件可谓是雪中送炭。

4、农民买了房子，自然为各类消费保障提供了支撑，宏观经济稳定也更有基础。房子买了，要装修、买家电。而定居城市的生活方式，和此前平时打工、过节长时间回家的两栖模式比，明显留在城市的消费增加。

总而言之，最新一号文件，对提升我国常住人口城市化、户籍人口城市化率都有帮助。城市人口越来越多的国家，当然比农村人口多的国家消费能力强太多。

5、帮助更多落后地区农民脱贫，培育更多有财产性收入的农村中产，有了顶层设计。虽然一号文件说不可“违规违法买卖宅基地”，“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”，但为宅基地活化利用、大胆探索留了很大口子。

比如不准城市人去买宅基地，但是并不反对农民或者农民集体组织，盘活闲置、集中宅基地，发展民宿、农村度假休闲、康养租赁住房等。至于资本怎么合作、对接，一定有办法。

另外，放开城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂。穷地方的集体建设用地可以流转到富裕的城市去，甚至是富裕的跨省大城市去，这样土地增值不就更有保障。

前提当然是，跨区域流转土地的增值部分也好，就地搞农庄、民宿、康养也好，收益分配应多给农民一点。否则落后地区农民的脱贫、培育更多具有财产性收益的农民，就是纸上谈兵。