马云创业为什么选择杭州？一定要看懂城市背后的那些联系

来源： 大胡子说房

作者|大胡子说房

北方的楼市的房价下跌消息不断传来。

石家庄房价跌回三年前，天津一平方跌5000元，辽宁铁岭学区房只要3.5万，济南、郑州还在阴跌。

而南方，长三角的杭州越调控越热， 珠三角深圳，最严调控价格也跌不下来，西南刚刚调控驾到的成都，楼市也丝毫未透露出下转的趋势。

南方调控不止，北方跌跌不休，楼市的分化格外刺眼。

其实，南北城市的房价分化不仅和当地的经济基本面强挂钩的，而且 和营商环境有很大的关系。当年马云创业时离开北京前往杭州和这有很大的联系。

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北方的房价说崩到不至于，但此刻北方城市的楼市，确实面临着持续阴跌的问题。

以天津为例，虽然短期来看下降幅度不那么明显，但从长期来看一直稳定的在下跌。

这种阴跌行情已经持续三年多了，无论是平均单价还是最低均价，结结实实的降了四五千元每平。

并且，市场活跃度还出奇的低，除了2018年市场活跃度指数偶尔超过30，其余年份基本位于0-20的冰冻区间，这意味着二手房市场大概率面临着有价无市的尴尬。

石家庄跌回三年前并非谣言，从2017年至今的房价走势来看，石家庄自2017年12月，开始走低，一年一个台阶，稳步跌回三年前。

济南跌的也很厉害，二手房房价持续阴跌近12个月，8月均价1.5w元/㎡，同比去年下滑17.15%，下跌势头仍未停止。

郑州更是，横盘已经接近4年，部分郊区盘已经下跌了15-20%。

9月的北方，一片死寂。

阴跌三四年已经成为北方的常规操作。

但此刻，为什么是北方？

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原因很多，但最根本的还是，一个城市的房价是与经济基本面强挂钩的。

经济基本面是一个城市房价上涨最有利的支撑，因为经济意味着产业聚集、资金和人口密集。有人有钱，才是一个城市房价最有利的支撑。

到了现阶段还在猛涨的城市，大多经济基本面较好。比如深圳，崛起于高新技术产业，近五年房价涨幅超过79.9%，涨幅全国第一；杭州崛起于互联网产业，近五年涨幅52.7%等等。（数据来源于国统局）

而北方这些核心城市，之所以在近三四年内，出现低迷行情，最主要原因就是经济衰退。这些城市大多崛起于能源重工业时代，经济转型困难，人口吸引乏力，难以提供给楼市足够的支撑力。

比如石家庄，这几年经济上的乏力直接体现在GDP上，石家庄的GDP已经持续负增长两年了。

2016年，京津冀一体化战略下，北京跳涨给石家庄的楼市带来极高的预期，石家庄曾以为自己是北京外溢的主战场，未来无论是经济还是人口，都是一片光明。

然而，经济没先跟上，房价倒是跟上去了，2016—2017年石家庄的房价涨幅高达74.2%。 （数据来源于安居客）

但没开心太久，随着2017年9月23日，调控政策驾到，石家庄购房，非本地户籍家庭只能有一套住房，且需要2年社保，外加限售五年，一下拉高了石家庄的购房门槛，石家庄的市场也一夜变凉。

所有经济基本面没跟上的城市，最终都要为此前楼市的猛涨而买单。

石家庄持续两年经济的负增长不是没有原因，北京的外溢根本等不到，反倒是资源与人才全面被北京虹吸，产业转型困难，没有经济的支撑，房价涨得再高，最终也难逃跌回三年前的命运。

其实不止是石家庄，天津、济南的楼市也大致是这样的情况。在这些城市2016开始上涨的大行情里，盲目的市场预期助推，使得这些城市涨得太狠，但经济底子很虚。所以一旦遭遇调控，便迅速开始挤水，持续低迷。

所以，我们买房投资，一定要注意挑选经济基本面好的城市。那些此刻还在猛涨但没有明显经济支撑的城市，千万别碰。

特别是一些三四线小城市，没有任何上的了台面的产业，但是房价还在猛涨，这种情况千万不要去追，因为时间就是最好的答案，出来混的最后都是要还的。

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其实楼市的分化包含的信号很多。

眼下，在这场关于经济的战争中，北方已经全面的输给了南方，甚至未来的胜算也不大。

GDP排名前十的城市，目前只剩北京和天津两座北方城市，并且天津的GDP仍呈减量趋势。GDP排名前二十的城市，有青岛、郑州与西安三座城市，北方只占了四分之一的席位，而南方几乎压倒性的胜利。

南北这种经济差距，不止是某一行业的落后与缺席，而是整体市场氛围与思维观念的禁锢，而这些也将是影响下一轮的城市竞争的关键。

为何这轮北方大跌两个城市都出在京津冀都市圈？

一个重要的原因就是，北方比起追求经济，更注重稳定。京津冀都市圈，政治意味明显大于经济意味。京津冀协同发展的基础是以纾解非首都核心功能和解决北京“大城市病”出发的，这也透露出，比起各自发展，津冀的使命更多的是协助首都发展。天津的“北方经济中心”定位早就演变为“协同京冀发展”。

这种追求稳定也体现在营商环境之中，具体的表现就是：更注重国有企业，民营环境较差。

除去北京，为什么近几年崛起的高新行业与互联网公司不再出现在北方？

腾讯在深圳、阿里在杭州，这些企业的崛起，无不造就了一座城市的辉煌。

为何北方离这些企业越来越远呢？

其实并不是创业者抛弃了这些城市，而是这些城市正在远离创业者们。

马云创业时，最先去的其实是北京，但是很快他就发现，他的想法与这个城市有差异，北京的民营经济体系对小微企业并不友好，商业气氛相对薄弱使得阿里巴巴缺乏足够的土壤，最终，他还是回到了杭州。

在后来的访谈中，他评价道，北京更喜欢国有企业，上海更喜欢外资企业，而回到杭州，我们是独生子。

而这，其实是北方普遍的现状，求稳不犯错往往比创新更加重要，国有企业当然是最好的选择。所以，尽管部分北方城市的GDP表现还不错，但是民富程度是远远不如南方的。

营商环境的排行中，北方也全线输于南方，长三角珠三角几乎占领了前十的位置，北方依旧只剩一个北京与天津。

假使北方的整体环境不变，下一个风口，这些北方城市大概率还是缺席！

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最后，我想强调一点，就是投资一定要顺势而为，该去南方就去南方。

楼市永远是与经济基本面强挂钩的，民富程度是影响房价的根源。

南方此刻经济优于北方已经毋庸置疑。

此刻手握北方房产的朋友们，真的要三思了。

好好看看自己手中的房产，是否属于优质。如果房子比较优质，并且此次价格波动对房产影响并不大，可以先持有，因为部分北方核心城市的教育与医疗依然具有竞争力。比如天津、青岛等。

但是如果手中的房子没那么优质，比如那些远郊盘，赶紧抛售置换吧，与其在北方高位被动站岗，不如在经济基本面好的城市寻找更多优质的投资机会，及时止损，寻求暴击。

因为真的没人知道，距离北方市场下一轮普涨，还需要多久。并且，你手中的非优质房产，在往后楼市任何风吹草动中，在降价上，永远首当其冲。

所以千万不要跟这些非优质房产硬耗，你损失的机会成本远比你看见的要多太多！

此刻，在房产投资时，不要只将目光局限在自己的城市之中，目光放宽阔一些，南方的此刻的房产升值机会，显然是高过于北方的。

特别是此刻本身实力就很强劲，还在不断崛起的粤港澳大湾区，作为当下开放程度最高，经济活力最强的区域，显然是当下最好的选择。

顺势而为，有时候选择比努力重要的多。

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