旧房交易土地增值税论文

旧房交易土地增值税论文

一、现行税收政策规定

一是税务人员缺失相关技能。大部分税务人员仅熟悉税收政策，并不具备确定房屋重置成本的技能。此外，虽然住建部门能够提供房屋建造成本的一些数据，在对房地产项目清算时各地对房屋建造成本也进行公示，作为房地产项目清算的参照依据，而重置成本则因不同地段、不同年限、不同功能、使用年限等因素，相关部门不能提供此方面的信息，税务人员更是无法判定。

二是取得旧房交易土地时的成本难以确定。实际征管中，在测算增值率时，一般要求以取得土地时的基准地价作为土地成本扣除的依据。土地基准价格需向当地国土部门获取。从基层实际操作的情况看，一般仅能从当地国土部门获得近期几个年份的土地基价数据，如若转让房屋所涉年代较为久远，则相关旧房交易土地基准价格数据要么根本没有，要么因为国土部门人员更换、档案流转等原因，致使基准地价信息缺失或不全。这使得税务部门对土地成本的核定失去了合法的依据。

三是放大了税务执法和廉政风险。在日常征管中，我们常常面临这样一种境况：出于发展地方经济的需要，地方政府常常以低价出让土地的优惠条件吸引相关投资，投资方往往能够以低于甚至大大低于基准地价的价格获得国有土地使用权。以旧房交易土地基准价格核定增值率给税务人员带来了一定的执法风险，更有甚者可能利用按户测算增值率的政策，增加执法随意性并从中谋利，给税务人员安全履职带来相应的廉政风险和后期监督成本。

四是增加了市场交易的成本支出。从上到下各级政府和税务部门一再强调要降低市场交易成本、减轻纳税人负担、简化办税流程。转让非住房目前并不处于国家宏观政策调控范围之内，道理上讲应当给予交易的便利。由于《通知》有相关规定，税务机关在难以测算增值率的情况下，为了消除自身的执法风险，一般会要求纳税人提供相应的评估资料，而提供评估资料必然会增加纳税人的评估费用支出，也就相应增加了纳税人尤其是个人的交易负担。加之转让非住宅的群体正常不固定，每交易一次都需要税务部门花费不少的时间和精力与纳税人多次对接并开展相关的调查、测算或者评估，遇有争议必须耐心地、反复地宣传、解释和沟通；而且此类交易的涉税事项一般都不能一次性或者当场办结，从而一定程度上增加了征纳双方的矛盾。

二、结语

综上所述，建议修改非住房转让过程中土地增值税按户测算的政策规定，同时针对纳税人的`不同类别进行采取相应的处理办法：对于个人转让非住宅类的房屋或建筑物的，建议根据不同的地段由省局在开展基础调查后统一确定不同的核定征收率。如此，既可以减轻纳税人的负担，又可以提高工作效率，减轻税务人员的执行困难，缓解征纳双方的矛盾。对于单位转让非住宅类的房屋或建筑物的，由于正常情况下单位的会计核算准确、凭证资料齐全，具备按实征收的基本条件，故建议严格按实征收转让过程的土地增值税。同时，要针对不同渠道获得的房产，细化相应的税收征管规范，并不定期开展执法督察，从而减少基层执法的随意性，在促进安全履职的同时，有效地堵住税收征管漏洞。