注册会计师考试考点之契税法

注册会计师考试考点之契税法

一、契税基本原理

(一)概念：契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税。

(二)特点：属于财产转移税;由财产承受人纳税。

二、征税对象

(一)一般规定：

1、国有土地使用权出让;2、土地使用权转让;(不包括农村集体土地承包经营权的转移)

3、房屋买卖;4、房屋赠与;5、房屋交换;6、承受国有土地使用权支付的土地出让金，不得因减免土地出让金而减免契税。

(二)特殊规定：以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。

①以土地、房屋权属作价投资、入股;(以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税)

②以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋;

③以获奖方式承受土地、房屋权属;

④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的;

⑤买房拆料或翻建新房。

[典型例题]根据契税的有关规定，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖行为征收契税。这些特殊方式有(ABC)。(2002年考试题)

A.以土地、房屋权属作价投资

B.以土地、房屋权属抵偿债务

C.以获奖方式承受土地、房屋权属

D.企业分立中承受原企业的土地、房屋权属(不征契税)

[典型例题]下列各项中，应当征收契税的有(ABC)。(2005年考试题)

A.以房产抵债 B.将房产赠与他人 C.以房产作投资 D.子女继承父母房产(法定继承免征契税)

三、纳税义务人与税率

(一)纳税义务人：以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人。

(二)税率：契税采用幅度比例税率3%-5%，具体执行税率由各省(市、自治区)政府在幅度内确定。

四、应纳税额的计算

(一)计税依据：

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据;

2、土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据;

3、土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的.一方交纳契税;

4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益;

5、房屋附属设施征收契税的依据：

(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

(2)承受房屋附属设施权为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

6、个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外)，对受赠人全额征收契税;

7、出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”

[典型例题]下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是(C)。(2005年考试题)

A.土地使用权出售

B.国有土地使用权出让

C.土地使用权赠与

D.以划拨方式取得土地使用权

(二)应纳税额的计算：应纳税额=计税依据×适用税率

[典型例题1]某公司2003年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元;第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税(B)。

A.0万元 B.9万元 C.18万元 D.33万元

应纳契税=(800-500)×3%=9 (万)

[典型例题2]居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元;将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务;将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税(A)。

A.0.45万元 B.1.95万元 C.2.25万元 D.2.85万元

：契税=15×3%=0.45(万元)

五、税收优惠

(一)一般规定：

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;

2、城镇职工按规定第一次购买公用住房的，免征契税;

2008年11月1日起个人首次购买90平方米以下普通住房，税率为1%。