房价还会涨吗?看完这篇文章你就明白了!
谈论今天这个话题,先从一个正常地产项目的资金流动,开始说起。
在拿地时,开发商的大部分拿地资金都不是自有资金,而是通过银行贷款而来,拿地后进场施工,因为施工单位的款项可以先欠着,所以暂时不会产生资金成本,接下来工程进度达到要求后,取得预售证就开启营销工作,早在这之前,就已经先在市场上释放声音,积累客户,通过营销不断回笼资金,用来偿还银行贷款及各合作方费用,如果开发的项目比较多,即使是出现不好卖的项目,也可以项目拆兑,这也就是开发商喜欢多盘联动开发的原因。
这个模式玩得最娴熟的,当属碧桂园,456模式,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转,曾一度引领市场潮流,许多开发商纷纷效仿,如中梁,祥生等等。
这套模式,最大的风险就是房子不能顺利销售的话,企业会出现资金周转问题,但对于实力稍强的品牌开发商来说,可以通过银行信用,供应商款项、收购款,土地款拖延支付等方式对冲风险。
但是这套模式,对于购房者却是不利的,对于贷款买房的客户来说,信贷关系的逻辑变了。
从开发到销售,涉及到开发商、施工方、销售方、购房者、银行的复杂关系,但是当你买完房子之后,就直接变为了跟银行的单向关系,也就是个人信贷抵押关系。
开发商贷款开发项目,购房者买房之后,开发商拿回款去偿还开发贷款,之后,这套房子的信贷关系就变成你跟银行,除非你拒绝还款,银行把房子收回,再进入市场流通。
也就是说,从房子卖出去的那一刻起,核心的债务关系就变了。
有人会有疑问,自己买的是期房,明明房子还在施工中,还没有交到自己的手里,还没有办证,怎么我跟开发商就没关系了?
这也就是为什么这几年,在高周转模式下,房子频频爆出质量问题,引发维权潮,因为开发商把房子卖给你后,跟你的交易就已经结束了,交付质量如何就得看开发商的良心了。如果是品牌开发商,考虑到口碑效应,会重视业主的问题,去积极解决。但是对于无所谓的开发商来说,例如中建长清湖,业主维权之路相当漫长。
所以,不要相信那些一辈子一定要住一次XX的广告语,因为从你签完合同交完贷款的那刻起,本质上开发商已经跟你没关系了。
开发商只需要把房子建起来就行,房子维修售后是物业的问题,钱是你和银行的问题,这锅甩的,一身轻松。
作为一个体量庞大的市场,房地产的最大贡献既不是GDP,也不是财政收入,而是建立了个人与银行的庞大的信贷关系,甚至一度有人怀疑房地产是银行生出来的。
根据2020年数据统计,中国人均负债将4万,住户部门杠杆率为60.4%,相当于房地产为中国14亿人口,建立了450万亿的信贷关系。
可问题在于这些钱并不在你的手里,无法产生实际的购买力,如果经济能够持续保持增长,生产力与消费力达成平衡,有可能会慢慢平衡掉,但是眼下,今年不可抗拒的经济衰退,形势不容乐观。
通过房地产流通的钱是实实在在的,但是你贷出来的钱却是虚的,如果出现债务危机,450万亿,这个数字相当恐怖,比全球的经济总量之和还要大。
你觉得,国家会放任不管数量这么庞大的信贷市场吗?
如果现在有人说,房地产将继续拉动经济,继续增长,这样的话,肯定是无法让人信服的。
只是这个市场太过庞大,在没找到根治问题的方法之前,只能通过调控,来引导市场往良性发展,所以,未来几年,平稳将是房地产市场的主流趋势。
所以,如果有置业需求的话,不必太过着急,毕竟,已经入秋了......