想购买拆迁安置房？建议先看看这篇文章！

由于被拆迁安置对象所获得的房产远远大于实际居住需求，所以通常愿意出售部分房产。同时此类房源不能贷款、不能马上过户，因此其售价往往低于市场价格。

对于预算低，贷款难的买房小白，或者希望低价入手，转手出售赚取差价的投资客来说，这的确是一种诱惑，但不要着急，先看完这篇文章，再做进一步的决定。

一、购买 拆迁安置房，可能面临哪些问题？

“风险与收益成正比”这句话用在购买拆迁房上也很合适，拆迁房与普通二手房的价差，是用高风险换来的，如果没有基本的风险识别能力和掌控能力，没有承担高风险的心理素质，那么买拆迁房可能就是在碰运气！

1、" 购买拆迁房的合同无效" 是很多拆迁户违约反悔时的常见理由之一。

关于安置房买卖，很多人认为由于违反规定，这样的合同是不受法律保护的。真的是这样吗？虽然现行政策性规定：拆迁安置房未满3年不得上市交易。但这只是政策性规定，不是法律强制性规定。

对于普通老百姓而言，“法律不允许”和“政府不允许”可能没有什么不同，认为只要有红头文件的，都不能违反，所以就存在了大量认为“拆迁房不能买卖”的误区。但其实，不能过户，不等于不能交易。

政策性规定仅仅是行政管理手段而已，本身并不能否定民事主体之间的交易效力。若想发生否定合同效力的作用，必须是“违反法律强制性规定”才行。

结论：就拆迁安置房交易而言，若违反上述政策性规定，其效果就是不能及时在房产行政管理部门进行产权登记而已，但交易合同是有效的，对交易双方都有约束力。

事实上，很多反悔的被拆迁人拒绝配合过户，主张合同无效，想把购房者扫地出门。不料最后都陆陆续续地收到法院判决书：“合同有效，继续履行！”，不仅要乖乖的配合过户，还要承担一笔不小的律师费和诉讼费。但即便如此，买方若想不因诉讼遭受损失，还是需要在购房协议中设置一些特别的条款，来转嫁诉讼成本及可能遭受的损失的。（［简法二手房］服务号中有合同审查及合同定制服务）

2、 “你不是被拆迁人，所以没有资格购买安置房！”——被拆迁户反悔的常见理由之二

有些反悔的被拆迁人为了达到其不想过户的目的，不主张安置房买卖合同无效，而是认为购房人不是被拆迁人，不具有购房资格，所以合同无效。对于这一点，（2015）沪一中民二(民)终字第3212号民事判决书给出针对性回答：

也就是说：只要拆迁利益确定，想卖给谁，就卖给谁。又不是宅基地，谁说买受人必须有被拆迁资格了！

综上可知，除非特殊情况（宅基地），否则购房人可以购买拆迁安置房。若发生购房纠纷，卖方及其家属（含继承人）主张购房合同无效，则可以向法院申请强制过户。

二、 找准上家，是成功购买拆迁安置房的第一关！

一般来讲，普通商品房的登记产权人就是有权利出售房产的人，有登记公示制度来保障买方的知情权。但拆迁房没有……

1、原则上，安置房权利人是《拆迁安置协议》上所有的人

拆迁安置房交易的特殊风险之处在于：没有产权证，没有产调登记，所以很难确认真正的权利人。一般做法是，让卖家提供《拆迁补偿安置协议》，让上面载明的所有“被安置人”的签字，然后收取协议原件。（我们在案件代理工作中，发现有些买方付款后没有收取协议原件，卖方通过各种途径增加了协议中的被安置人，导致买方要求过户的诉讼请求无法得到法院支持。）

2、需要注意的是，不同时间点，权利人可能会发生变化

典型案例：老房屋拆迁时，老人还在世；为被拆迁人，几个子女也都是被安置人口；但是没多久，老人就去世了。几个子女经过协商，由大儿子购买下其中一套房屋（本案系争房），并与开发商签订了《预售合同》。

以上述案件为例，在不同的时间签约，针对的权利人应该不同：

2.1如果老人在世时购买

此时，老人是被拆迁人，共同居住并被认定为同住人的，也享有“被安置人口”的权利，所以买方需要确定这些人全部签字同意出售，购买合同才会受到法律保护。

2,2老人去世后，房屋变遗产，继承人都有权

继承这件事，就是把一个被继承人的权利义务分配到所有继承人头上，所以说所有继承人（一个也不能丢哦）共同取代老人的位置，对拆迁房屋享有处分权。

此时购买任何一套拆迁房，都需要和［所有继承人］＋［所有被安置人口］签约。

2.3大儿子单独购买其中一套拆迁房

若干继承人和被安置人共同处分三套拆迁房，毕竟很不方便，因此在家庭内部协商后，会达成分割协议，也就是说：将特定的人，与特定的拆迁房建立一对一的关系。

本案中，如果不是继承人之间达成了一致意见，老大是不会与开发商单独签订《预售合同》的，所以此时，其他继承人及安置人的权利就从该套房屋上分割出去了，买方与老大之间的签约行为是合法有效的。

3、与全部权利人签约后，后续权利人内部关系变动对合同效力无影响

在购买拆迁安置房时，重中之重是看清《拆迁安置协议》中，登记的人是谁，签约时，要与所有登记人签字，否则有可能侵犯未签字人的权利；

当与拆迁安置协议中所有登记对象签字后，再有其他人主张自己权利受到侵犯，要求认定合同无效，法院将不予支持此主张。

特别提醒：拆迁房的一切风险，都来自于“没有产权证”，所以在确定产权人的时候要当心。原则上，《拆迁安置协议》上的“被安置人”都是权利人，假如被安置人内部已经对安置房做好了分配，那么可以按照开发商《认购合同》来确定房屋权利人。而且，为了避免产权人变更分配规则，款清后要收取《拆迁安置协议》及《认购合同》原件。

三、拆迁房买卖对上家的信誉要求、契约精神要求更高

1、周期可能长达3年；

2、可能一房二卖，也可能卖后再抵押；

3、涨价幅度大，诱惑大；

4、债务风险更高。

拆迁安置房交易就是人品风险集中爆发区。如果要有什么建议的话，那就是“先看人，后看房”。在此提醒各大购房者：不到万不得已，别买拆迁房。没有专家指路，没有良心中介，千万别买拆迁房！